Batum'da kim alıyor: Gürcüler %37, Avrupa %18, İsrail %10

Tablodaki en çarpıcı şey ne kadar yatay olduğu. 2026 başında en büyük tek yabancı blok %18 ile Avrupa; onu %16 ile Ukrayna, Rusya ve Belarus, %10 ile İsrail izliyor. Türkiye ve Arap ülkeleri %4 ve %3'teydi. Tek bir ülkenin siyasetinin ya da para biriminin bütün piyasayı durdurabileceği bir yoğunlaşmaya hiçbir şey yaklaşmıyor. Bu çeşitlilik başlı başına fiyatlanmaya değer bir özellik ve Batum'a dışarıdan bakanların sık sık varsaydığının tam tersi.

Gürcistan vatandaşları ilk çeyrekte işlemlerin %37'sini aldı; bu, herhangi bir yabancı gruptan fazla ve %44'e ulaştıkları 2025'in ardından geldi. Bu, Batum'un yalnızca yabancı paraya dayanan bir piyasa olduğu düşüncesine yararlı bir düzeltme. Ayrıca yerel kredi koşullarının ikinci el fiyatları için önemli olduğu anlamına geliyor: konut kredisi faizleri düşüp kredi tutarları arttığında alıcı havuzunun büyük bir kısmı güçleniyor. Madalyonun öbür yüzü: iç talepteki bir yavaşlama artık 2024'te olduğundan daha büyük bir kesime ulaşıyor.

Aynı dönemde İsrail'in payı %13'ten %10'a, Türkiye'nin %6'dan %4'e indi; Avrupa ise %15'ten %18'e toparlandı. Paylar hacimle aynı şey değildir: çeyrekte toplam satışlar %15,8 arttığı için küçülen bir pay yine de benzer ya da daha fazla alıcı anlamına gelebilir. Kendi ülkesinin payındaki düşüşü piyasa hakkında bir hüküm sayan kişi büyük olasılıkla yanlış okuyor. Kurlar, uçuş bağlantıları ve ülkedeki kredi koşulları bu çizgileri Batum'da olan her şey kadar hareket ettiriyor.

Bu, tam bir sicil sayımı değil, katılan geliştiricilerin anketi; bu yüzden 2025'e dair ayrı bir değerlendirme o yıl için yabancı alıcıları satışların %52'si, İsrailli alıcıları %13'ü olarak verdi — bu rakamlara yakın ama onlarla aynı değil. Aynı piyasaya dair iki dürüst anket, kenarlarda farklılaşır. İkisinin de birleştiği şey biçim: yabancı ve yerli talep kabaca dengede ve piyasayı tek bir uyruk tek başına ayakta tutmuyor.