Tiflis fiyat merdiveni metrekarede 865 dolardan 4.319 dolara uzanıyor

TBC Capital, Tiflis piyasasını altı segmente ayırıyor ve her biri için son on iki ayın metrekare başına ortalama fiyatını veriyor: Lüks 4.319 dolar, Premium+ 3.121, Premium 2.374, Konfor 1.621, Ekonomi+ 1.208 ve Ekonomi 865. En üst basamak en alttakinin neredeyse tam beş katı. Aralıklar da eşit değil — Ekonomi'den Ekonomi+'ya adım yaklaşık 343 dolar, Premium+'tan Lüks'e adım ise yaklaşık 1.198 dolar. Yani merdiven tırmandıkça geriliyor; altın fiyatta, üstün kıtlıkta yarıştığı bir piyasada beklenecek olan da bu.

TBC Capital'in 2026'nın ilk dokuz ayı için piyasa genelindeki ortalama satış fiyatı metrekarede 1.353 dolardı, yıllık %4 artış; eylül rakamı 1.373 dolar, %3 artış. İkisi de Ekonomi+ basamağındaki 1.208 dolar ile Konfor basamağındaki 1.621 dolar arasına düşüyor — merdivenin ortasından çok dibine yakın. Şehir genelindeki bir ortalama üzerine kurulu her sunuma karşı yararlı düzeltme bu: tipik bir Tiflis işlemi Ekonomi+ ya da Konfor bir daire ve 2.400 dolar civarında verilen bir fiyat ortalama değil Premium bir ürün. Galt & Taggart'ın eyüle ait paralel rakamları, birincil piyasada 1.434 ve ikincilde 1.387 dolar, aynı bantta duruyor.

Segment fiyatları on iki aylık bir anlık görüntü; kendi başlarına hareket göstermiyor — ama yanındaki işlem verisi gösteriyor ve alt basamakları işaret ediyor. Eylülde eski daire satışları yıllık %13 artarak 3.496'ya çıkarken yeni daire satışları %3 düşerek 758'e indi ve TBC Capital bu düşüşü öncelikle metrekaresi 1.500 doların altındaki stoka bağlıyor. 1.500, Konfor'un 1.621'inin hemen altında ve Ekonomi+'nın 1.208'inin rahatça üstünde olduğundan, zayıflık genel olarak ucuz mülkte değil, özellikle yeni inşanın ucuz ucunda — benzer fiyatlı eski stok daha az değil daha çok satıldı. Dokuz ayda da aynı ayrım geçerli: mevcut daire satışları %23, yeni daire satışları %3 artmış.

İki uyarı. Birincisi, bunlar bir segmentin ortalaması, herhangi bir dairenin değerlemesi değil: segment etiketleri analistin sınıflandırması, yazı arkasındaki ölçütleri yayımlamıyor ve bir binanın etiketi, orada satış yapan herkes tarafından tartışmaya açılabilir. İkincisi, segment rakamları on iki ayı kapsarken aynı yayındaki fiyat, kira ve getiri rakamları aylık ya da dokuz aylık; bunları tek bir hesapta karıştırmak sessizce bir hata sokacaktır. Doğru kullanıldığında ise merdiven, bir ortalamanın yanıtlayamadığı bir soruyu yanıtlıyor: verilen fiyat şehir için yüksek mi, yoksa kendi segmenti için normal mi. Bunlar çok farklı şeyler ve 865 ile 4.319 dolar arasındaki boşluk da onları karıştırmak için ne kadar yer olduğunu gösteriyor.