Arz dalgası: bu yıl Tiflis'te yaklaşık 35.000, Batum'da 18.000 konut

İzinler ve lansmanlar geliştiricilerin niyetini söyler; tamamlanmalar ise gerçekte ne geldiğini. Bu yıl teslim edilen bir daire, bu yıldan itibaren kiraya verilebilen, döşenip ilana çıkabilen ya da yeniden satılabilen bir dairedir. Tek bir zirve yılının istikrarlı bir boru hattından daha önemli olmasının nedeni budur: Tiflis'te ve Acara sahilinde kiracı ve alıcılara açık stok tek adımda yükselir ve piyasa bunu kademeli olarak değil, izleyen sezonlar boyunca emmek zorunda kalır.

Aynı tahmin, Batum'daki brüt kira getirilerini 2023'teki %10'dan 2025'te %7,4'e iniyor olarak izliyor ve %5,1 ile %3,4 aralığına doğru yeni bir düşüş öngörüyor. İşletme giderleri düşüldüğünde bu brüt rakamlar genelde %3-4'e oturuyor; tahmin, daire stoku ikiye katlanırsa bunun %1,5-2'ye kadar sıkışabileceği uyarısını yapıyor. Ayrıca gecelik ortalama 34 dolar ve %31 dolulukla daireleri, yaklaşık 286 dolar ve %68,6 ile otellerle karşılaştırıyor: bu, dört güçlü ay satan bir varlıkla bir yıl satan bir varlık arasındaki fark.

Tahmin ayrıca 2026 boyunca inşaat maliyetlerinin yaklaşık %8, ücretlerin ise yaklaşık %9 artmasını bekliyor. Daha yüksek yapım maliyetiyle karşılaşan geliştirici ile daha düşük kira getirisiyle karşılaşan alıcı aynı yılın iki yüzüdür ve genellikle ani bir fiyat düşüşünde değil, yavaşlayan lansmanlarda ve satılmamış stoktaki indirimlerde buluşurlar. Elinde hâlihazırda tamamlanmış bir daire olan mal sahibi için pratik sonuç rekabettir: benzer dairelerin aynı anda kiralık piyasaya çıkması, istenen kirayı korumayı zorlaştırır.

Bunlar yılın başında yapılmış projeksiyonlardır, teslim edilenlerin sayımı değil. Tamamlanma tarihleri kayar; 2026'da biteceği bildirilen bir kule 2027'de ruhsatlanabilir. Rakamları bir kararda kullanmadan önce içinde bulunulan çeyreğe ait resmî inşaat ve kullanıma alma istatistiklerine bakmak, belirli bir binada ise geliştiricinin beklenen tarihi yerine iskân iznini istemek yerinde olur.