Tiflis'te kira eylülde metrekarede 11,3 dolara çıktı — getiride iki analist anlaşamıyor

Eylül 2026'da Tiflis'te 4.330 daire el değiştirdi; bu, Eylül 2025'e göre %8,0 fazla ve neredeyse tam ortadan bölünmüş durumda: 2.163 ikinci el, 2.167 yeni inşa. Birincil yarı yıllık %14,5, ikincil yarı yalnızca %2,1 büyüdü. İlk dokuz ayda şehirde 3,2 milyar dolar değerinde 35.033 işlem kaydedildi; 2025'in aynı dönemine göre %26,3 artış. Birincil piyasada ortalama fiyat metrekarede 1.434 dolara ulaştı: ağustosa göre %0,2, bir yıl öncesine göre %6,7 yukarıda. Burada 2013'ten sonra izinli binalar anlamına gelen ikincil piyasa rakamı ise 1.387 dolardı; aya göre %0,9 aşağıda, yıla göre %5,9 yukarıda.

Galt & Taggart, tipik 50-60 metrekarelik bir daire için eylül kirasını metrekarede 11,3 dolar — ağustosa göre %8,6 artış — ve kira getirisini %9,4 olarak bildiriyor. Aynı yazıda aktarılan TBC Capital ise eylül kirasını 10,3 dolar, %1 artışla, getiriyi de %8,2 olarak veriyor; bir yıl öncesine göre iki onda puan daha düşük. İşlem sayıları da farklı: 4.330'a karşı 4.254 ve dokuz aylıkta 35.033'e karşı 34.434. Bunlar çelişkiden çok, neyin sayıldığına dair farklı tanımlar ve yazı iki yöntemin hiçbirini yayımlamıyor. Kirasını gözden geçiren bir mülk sahibi için pratik okuma şu: iki sayı arasındaki fark rakamın yaklaşık altıda biri kadar ve tabloya yazılacak getiri varsayımı bu aralık göz önünde tutularak seçilmeli.

Raporun en çok şey anlatan kısmı TBC Capital'in segment ayrımı. Eylülde eski dairelerin satışı yıllık %13 artarak 3.496 işleme çıktı, yeni dairelerin satışı ise %3 düşerek 758'e indi — toplamın yaklaşık %18'i. TBC Capital'in okumasına göre yeni inşa satışlarındaki düşüş, metrekaresi 1.500 doların altındaki stokta yoğunlaşmış. Dokuz ayda da aynı desen sürüyor: mevcut daire satışları %23, yeni daire satışları %3 artmış. Bu yıl Tiflis'te talebi ne sürüklüyorsa, en güçlü biçimde yeni inşa piyasasının ucuz ucunda görünmüyor.

Hikâyenin diğer yarısını izinler anlatıyor. Eylülde verilen yapı izinlerinin alanı yıllık %39,6 düşerek 19 projede 117.252 metrekareye indi; dokuz aylık izinli konut alanı ise %7,6 geriledi. TBC Capital'in dokuz aylık izin rakamı %10 düşüşle yaklaşık 854.000 metrekare; düşüşler İsani, Gldani ve Didi Dighomi'de yoğunlaşmış, kalan en büyük paylar ise Nadzaladevi ve Didi Dighomi'de yüzde 17'yle ve Saburtalo'da %15'le duruyor. Artan satışlara karşı düşen izinler, sonunda fiyatları yukarı iten aritmetiktir ve Tiflis'in aylık verilerinde yılın büyük bölümünde görülüyor.