Tiflis'te fiyat artışı yüzde 20'den 12'ye, ardından 4'e indi — aracı kurumun kendi tahmini, bundan sonrasına arzın karar vereceğini söylüyor

Tiflis'te birincil piyasa ortalama fiyatları 2025'te yüzde 4,0 arttı. Ondan önceki iki yıl yüzde 11,6 ve yüzde 20,2'ydi. Bu sıra — beşte bir, sonra onda bir, sonra yirmi beşte bir — bir mal sahibinin ya da olası alıcının bu piyasa hakkında akılda tutabileceği en işe yarar şey. Aralık 2025'te birincil piyasa fiyatı metrekare başına 1.373 dolar, ikincil piyasa 1.316 dolar olarak bildirildi ve ikincil piyasa alışılmadık biçimde daha hızlı büyüyordu: yıllık yüzde 7,9. Yeni stok, eskisinden eskisi gibi uzaklaşmıyor artık.

Tiflis'te toplam daire satışları 2025'te 42.388 birime ulaştı; yıllık yüzde 4,3 artış, birincil piyasada yüzde 5,2 ve ikincilde yüzde 3,5 — yine de 2022 zirvesinin altında. Arz tarafında, izin verilen konut alanı yüzde 4,2 azalarak 1,7 milyon metrekareye indi; araştırmacıların buna eklediği karşılaştırmayı okuyana kadar bu bir sıkılaşma gibi duruyor: izinler hâlâ 2015-22 ortalamasının yaklaşık yüzde 32 üzerinde. Yüksek bir tabandan tek yıllık bir gerileme, arz kısıtı sayılmaz.

Not, 2024'ten bu yana Tiflis'te ortalama kiraları metrekare başına 9-10 dolar bandında gösteriyor; 50-60 metrekarelik bir daire Aralık 2025'te metrekare başına yaklaşık 9,8 dolardan kiralanıyordu ve bu, piyasanın uzun dönemli sağlıklı aralığı içinde tanımlanan yüzde 8,6'lık bir kira getirisine denk geliyordu. İki seri birlikte okununca tutarlı bir hikâye çıkıyor: fiyatlar 2023-24'te getiriyi sıkıştıracak kadar hızlı yükseldi, şimdi kabaca kiraların hızına indi ve getiri istikrara kavuştu. Bir mal sahibi için pratik sonuç şu: son dönemdeki kazanç, kiranın yükselmesinden değil, fiyat artışı yavaşlarken kiranın sabit kalmasından geliyor.

Bu tahmin şubat başında yayımlandı; yani 2026 hakkında bir hüküm değil, bir başlangıç konumu. Araştırmacıların kendi çerçevesine göre talebin kabaca yatay kalması, dolayısıyla fiyat artışının esasen arza bağlı olması bekleniyor — özellikle, duyurulan büyük projelerin ne kadarının yüksek izin verme hızı sürerken gerçekten temel atacağına. Şimdi satmak mı elde tutmak mı diye karar veren biri için izlenecek değişken bu: şehir ortalaması değil, kendi semtinizdeki tamamlanan projeler. İki yeni kuleyi soğuran bir mahalle, hiç soğurmayan bir mahalleye hiç benzemez.