Semtlere göre Tiflis: istenen fiyatlar metrekarede yaklaşık 1.480 ile 1.990 dolar arasında, asıl hikâye ise kaba inşaat indirimi

Rapor üçüncü çeyreği kapsıyor ve başlıca Gürcü portallarındaki 219.000'den fazla canlı ilandan, tekrarlar ayıklanıp semtlere göre gruplanarak oluşturulmuş. Yeni yenilenmiş daireler için Eski Tiflis'i metrekarede 1.990 dolar, Vake–Saburtalo'yu 1.890, Didube–Çuğureti'yi 1.730, Gldani–Nadzaladevi'yi 1.560, banliyöleri 1.550 ve İsani–Samgori'yi 1.480 dolar olarak veriyor. Metrekare başına aylık kira Eski Tiflis'te 11,10 dolardan Gldani–Nadzaladevi ve İsani–Samgori'de 8,80 dolara iniyor. Brüt getiriler kent genelinde %6,6 ile %7,1 arasında; banliyöler raporun kendisinin yalnızca gösterge saydığı daha küçük bir örneklemde %7,7 olarak veriliyor.

Daha işe yarar sütun, çoğu alıcının atladığı sütun. Eski Tiflis'te yeni yenilenmiş daire metrekarede 1.990 dolar, eski yenileme 1.780, kaba inşaat 1.550 dolar olarak veriliyor. Vake–Saburtalo'da üç basamak 1.890, 1.600 ve 1.490. İsani–Samgori'de 1.480, 1.210 ve 1.080; banliyölerde kaba inşaat 980 dolara kadar iniyor, yenilenmişi 1.550 iken. İşte yenileme bütçesinin aşması gereken fark bu. Kaba inşaat almak ancak bitirme maliyetiniz bu farkın altındaysa ve bitmiş hâlin kirası işi haklı çıkaracak kadar yüksek bir semtteyseniz mantıklıdır — merkezde ise fark daha dar, bitirme maliyeti daha düşük değil.

Buradaki her rakam ilanlardan alınmış istenen fiyat, kayıtlı bir satış değil. Gürcistan'da kapanmış işlem fiyatlarının kamuya açık bir sicili yok; bu yüzden hiç kimse — bunu açıkça yazan rapor yazarları dâhil — istenen ile gerçekleşen arasındaki indirimi size söyleyemez. Pratik sonuç şu: bu rakamlar bir semti başka bir semtle, bir durumu başka bir durumla karşılaştırmak için iyi, kendi dairenizi değerlemek için kötüdür. Satıyorsanız semt rakamını konuşmanın başlangıcı değil tavanı sayın; alıyorsanız portaldaki rakamın altında yer olduğunu varsayın ve ilanın ne kadar süredir orada durduğunu öğrenin.