Tiflis'teki alıcıların yaklaşık yüzde 90'ı Gürcistan vatandaşı — Batum'da ise yaklaşık yarısı

Colliers Georgia'ya atfedilen rakamlar, Tiflis'teki alıcı dağılımını yaklaşık yüzde 90 Gürcistan vatandaşı, yüzde 4 İsrailli ve yüzde 2 Rus olarak veriyor. Batum'un dağılımı kabaca yüzde 50 Gürcü, yüzde 16 Rus ve yüzde 9 Ukraynalı olarak bildiriliyor. Bu, vurguda küçük bir fark değil; iki ayrı pazar. Başkentin fiyatları esasen Gürcü haneleri ve Gürcü gelirlerine dayanıyor. Kıyının fiyatları ise tüm alımların yaklaşık yarısı için, satın alma kararı ülke dışındaki olaylarla şekillenen kişilere dayanıyor.

Metrekare fiyatı bir şeyin ne kadara geldiğini söyler. Alıcı yoğunlaşması ise o fiyatın ne kadar hızlı değişebileceğini söyler. On alıcıdan dokuzunun yerli olduğu bir pazar, yabancı duyarlılıktaki bir şoku fiyatlara pek bir şey olmadan emer. Talebin yarısının iki ya da üç yabancı milliyetten geldiği bir pazar ise bir kural değişikliği, bir yaptırım kararı ya da yurt dışındaki bir kur hareketi nedeniyle alıcılarının çeyreğini kaybedebilir; bunların hiçbirini bir Gürcü satıcı önceden göremez ya da etkileyemez. İki pazar da iyi yatırım olabilir. Ama aynı yatırım değiller ve aynı beklenen getiriyi taşımamaları gerekir.

Aynı Colliers yorumu, Tiflis'te talebin 2025'in ilk dört ayında zayıfladığını, bu dönemde Batum'da benzer bir düşüş kaydedilmediğini ve mayıstan itibaren iki şehirde de satışların büyüdüğünü belirtiyor. Fiyat tarafında, iki gücün birbirini götürdüğünü savunuyor: 2022 inşaat patlamasında başlatılan birimler ikinci el piyasasına çıkıp arzı artırıyor, buna karşılık bankalar 2025'te yeni geliştirme finansmanını kesip gelecekteki üretimi azaltıyor. Çıkarılan sonuç, metrekare fiyatının aşağı yönlü bir düzeltme yapmasının olası olmadığıydı. Bu, belirli bir dairenin ne kadar hızlı satıldığına değil fiyatlara ilişkin bir ifade.

Batum'da alıyorsanız bir danışmana sorulmaya değer soru getirinin ne olduğu değil, sonraki alıcının kim olacağı ve hangi para biriminde kazandığıdır. Dürüst cevap, Gürcistan'a ya da uluslararası ödemelere erişimi değişebilecek bir milliyetse, fiyat bunu yansıtmalı ve çıkış sürenizin broşürün ima ettiğinden uzun olması gerekir. Bu tür paylar, tek bir araştırma kuruluşunun tek bir andaki tahminleridir ve değişecektir; onları kesin bir sayım değil yoğunlaşma riskinin tarifi olarak alın ve taahhütte bulunmadan önce güncel rakamları isteyin.