İkinci çeyrekte ipotek ortalaması %11,74 — brüt getiriler ise yaklaşık %7,4

Global Property Guide'ın derlediği ve ağustosta güncellediği Gürcistan Ulusal Bankası verilerine göre ortalama ipotek oranı 2026'nın ikinci çeyreğinde %11,74 oldu; ilk çeyrekte %12,04'tü. Yön hafifçe umut verici, seviye değil: aynı serinin on yıllık geçmişi kabaca %8 ile %14 arasında seyrediyor, zirve 2015 sonunda %14,21. Üçüncü çeyrek verisi henüz yayımlanmadı.

Global Property Guide'ın şubat okuması brüt kira getirilerini ülke genelinde %7,42 olarak veriyor; Tiflis %7,53, Batum %7,31. 'Brüt', yönetim, boşluk, onarım, sigorta ve vergi öncesi demek. Yani %11,74'e yakın ödeyen bir borçlu, hiçbir şey düşülmeden %7,42'nin altında üreten bir varlığı finanse ediyor — aritmetik tutmuyor ve hiçbir sermaye kazancı varsayımı bunu güvenilir biçimde tutturmuyor. Yerel pazara banka finansmanı yerine nakit alımların ve geliştirici taksit planlarının hâkim olmasının nedeni bu.

Yaşadığınız yerde daha ucuza borçlanabiliyorsanız, makul yapı genellikle parayı orada toplayıp burada peşin almaktır — karşılaştırma, kendi ülkenizdeki oranınızla %11,74 arasında; kendi oranınızla sıfır arasında değil. Borçlanamıyorsanız planın dürüst hâli, elinizdeki kadarıyla nakit alım ya da gerçek maliyetini 'faizsiz' diye kabul etmek yerine bir tabloda hesapladığınız bir geliştirici taksit düzenlemesidir.

Çift haneli ipotek oranları aynı zamanda alıcı havuzunuz hakkında bir ifade. Bu seviyelerde yerel borçlu pazarın üst yarısından büyük ölçüde çıkıyor; geriye nakit alıcılar, yabancı alıcılar ve yatırımcılar kalıyor — 'satılık' tabelasının ima ettiğinden dar bir kesim. Oranlar birinci ve ikinci çeyrek arasında olduğu gibi gevşemeye devam ederse bu havuz yavaşça genişler. Bu, bir kuyruk olduğunu varsaymak yerine fiyatta sabırlı olmak için bir gerekçe.