Gürcistan'da konut fiyatları %5 arttı — ve enflasyona yenildi. Getiri artık kirada

Global Property Guide, 2026'nın ikinci çeyreğinde ülke genelinde konut fiyatlarının yıllık bazda nominal olarak %4,97 arttığını, enflasyondan arındırıldığında ise %0,81 gerilediğini kaydediyor. Tiflis'te 2025 sonundaki tablo ölçek olarak benzerdi: daireler yıllık %3,47, müstakil evler %2,55 arttı. Bu düşen bir piyasa değil; mülk tutmanın değer yarattığı değil, değeri koruduğu bir piyasa.

Aynı kaynak, Şubat 2026 itibarıyla brüt kira getirisini ülke genelinde %7,42, Tiflis'te %7,53 ve Batum'da %7,31 olarak veriyor. Sermaye kazancı reel olarak yaklaşık yatay ise, bu brüt getiri — yönetim, boş kalan aylar, vergi, aidat ve yıpranan mobilya düşüldükten sonra — pratikte getirinin tamamıdır. Getiri artı değer artışı varsayımıyla alan bir yatırımcı, bu rakamlara göre yalnızca getiri satın alıyor demektir.

Aynı veri seti, Şubat 2026'da konut kredisi faizlerini lari kredilerinde %12,14, döviz kredilerinde %8,01 olarak gösteriyor. Yüzde yedilerdeki brüt getiri karşısında lari kredisi, daha hiçbir gider düşülmeden mülkün kazandırdığından pahalıya geliyor; döviz kredisi ise neredeyse başa baş kalırken taksitlerde kur riskini sırtınıza yüklüyor. Buradaki alımların büyük bölümünün nakit yapılmasının nedeni bu; kaldıracın Gürcistan'da kira toplayanların değil, fiyat artışı bekleyenlerin stratejisi olmasının nedeni de.

Reel olarak yatay bir piyasa, uzak durun uyarısı değil; belirli bir anlatıya karşı uyarıdır. İşlem hacimleri sağlıklı: 2025'te ülke genelinde yaklaşık 78.500 daire satıldı, bunun yaklaşık 42.388'i Tiflis'teydi. Yani piyasa likit ve istediğinizde satabilirsiniz. Söylenmek istenen daha dar: hesabınızı gerçekten tahsil edebileceğiniz kira üzerine kurun ve fiyat artışını tablodaki bir satır değil, bir ikramiye olarak görün.