Bu yıl için rekor bir teslim dalgası öngörülüyor — ve içindeki uyarı Batumi'nin getiri tahmini

Nisan sonunda yayımlanan tahmin, 2026'yı her iki kentte de teslimlerin zirve yılı olarak belirliyor. Tiflis için yaklaşık 35.000 tamamlanmış konut öngörülüyor; 2020–2025 arası aralık yılda 16.000 ile 21.000 arasındaydı. Batumi için 18.000'e kadar; kent 2020'deki yaklaşık 2.000 konuttan 2025'te 13.000'e çıkmıştı. Aynı projeksiyon sonra azalıyor: Tiflis 2027'de yaklaşık 27.000, 2028–2029'da yılda yaklaşık 25.000; Batumi 2027'de yaklaşık 14.000, sonrasında yılda yaklaşık 12.000. Bu rakamlar bir yere yakın düşerse, 2022–2023 inşaat patlaması gerçek mal sahiplerinin eline bu yıl ve gelecek yıl geçecek demektir.

Aynı tahmindeki getiri patikası, bir yatırımcının üzerinde durması gereken kısım. Batumi'de brüt daire getirileri 2023'te %10, 2025'te %7,4 olarak veriliyor; projeksiyon ise %3,4–5,1. Net getiriler tipik olarak %3–4 diye tanımlanıyor ve daire stoku ikiye katlanırsa %1,5–2'ye ya da altına yaklaşabileceği belirtiliyor. Bunlar sonuç değil tahmin; nisanda yapılmış bir tahminin iki yönde de yanılmak için altı ayı oldu. Ama arkasındaki mekanizma tartışmalı değil: binlerce benzer bir artı bir daire aynı on iki ay içinde kira piyasasına çıktığında ilk teslim olan şey istenen fiyat değil, kiradır.

Konut izinleri 2024'te rekor 12 milyon metrekareye ulaştı ve 2025'te 11,4 milyona geriledi; Tiflis 6,8'den 6,4 milyona, Acara ise 1,6'dan 1,9 milyona çıktı; izin verilen alanın %77'si konut. Aynı tahmin, bu yıl inşaat maliyetlerinin yaklaşık %8, ücretlerin yaklaşık %9 artmasını bekliyordu. Hepsi bir arada, tablo alıcı bayramından çok müteahhit sıkışması: maliyetler artarken rekor bir teslim yılının rekabet baskısı da onlarla birlikte artıyor. Ayrıca GeoStat, ağustosta küçülen sektörün inşaat olduğunu, düşüşün konuttan çok altyapı mühendisliğinde yoğunlaştığını bildirdi.

Bir bankanın araştırma biriminden gelen projeksiyon bir ölçüm değil, bir görüştür ve kendi doğrulayabileceğiniz şeylerle birlikte okunmalıdır. Batumi'de kiraya vermek için alıyorsanız dürüst sınav, aynı binadaki benzer bitmiş dairelerin bugün fiilen kaça kiralandığına bakmak, sonra da yan bina ilkbaharda 300 tane daha teslim ederse bu rakama ne olacağını sormaktır. Satıyorsanız dalga, geç kalmak yerine erken davranmayı savunur. Elde tutuyorsanız, arz takviminin aleyhine çalıştığı zirve kirayı kovalamak yerine şimdi kiracıyı daha uzun bir süreye bağlamayı savunur.