Eylülde Batum'daki daire satışlarının %48'ini yabancı alıcılar aldı — Tiflis'te %12

Eylül 2026'da Batum'daki daire işlemlerinin %48'i yabancı alıcılara aitti, ağustosta %52. Tiflis'te aynı pay eylülde %12, ağustosta %14'tü. Yalnızca bu karşıtlık iki piyasa arasındaki farkın büyük kısmını açıklıyor: Batum'un talebi yurt dışında, kur, uçuş fiyatları ve başka ülkelerdeki havayla belirleniyor; Tiflis'inki ise ağırlıkla Gürcü haneler ve Gürcistan'daki kredi koşullarıyla. Başka bir yerdeki politika değişikliği ya da kötü haber döngüsü Batum'a ilk ulaşır.

Batum eylülde 1.614 daire satışı kaydetti, bir yıl öncesine göre %10,4 az; toplam değer ise 107 milyon dolarda neredeyse yatay kaldı, %0,9 artış. Bunun içinde geliştiricinin doğrudan satışları %38 düştü, yeni binalarda ikinci el satışlar %27,3 arttı; eski dairelerdeki işlemler %8,8 arttı. Yani ikinci el piyasa, birincil piyasanın kaybettiği hareketi emdi. Colliers düşüşün bir bölümünü baz etkisine bağlıyor — toplu tescil işlemleri Eylül 2025'i şişirmişti — ki bu, bir ayı bir ayla karşılaştırmanın karar için zayıf bir temel olduğunu hatırlatıyor.

Batum'daki yeni dairelerin ağırlıklı ortalama fiyatı metrekarede 1.408 dolara ulaştı, yıllık %5,2 artış. Bunun altında birincil piyasa fiyatları %10,7 düşerken ikinci el fiyatları %9,9 arttı. Analistler, üst segmentten tek bir proje dışarıda bırakılsa artışı %4,6 olarak kaydedeceklerini belirtti. Bu büyüklükte bir şehirde tek bir büyük proje yayımlanan ortalamayı bir puan ya da daha fazla oynatabilir; manşetteki metrekare fiyatının belirli bir binanın ne getireceği konusunda kötü bir kılavuz olmasının nedeni de bu.

Aynı rapor, Galt & Taggart'ın Batum daireleri için brüt kira getirisini 2023'te %10, 2025'te %7,4 olarak aktarıyor ve yayının kendi analistlerinin net getiriyi yaklaşık %3'e koyduğunu yazıyor. Brüt ile net aynı konuşma değil: aralarında yönetim ücreti, faturalar, mobilya, platform komisyonu, boş geçen kış ayları ve vergi var. Batum'daki bir daireyi banka mevduatı ya da tahville karşılaştıran biri, kendisine bu iki sayıdan hangisinin ve hangi yıl için gösterildiğini sormalı. Batum'da eylülde ortalama işlem kabaca 66.300 dolardı, Tiflis'inkinden yaklaşık dörtte bir daha az.