Geliştirici taksit planları artık ipotek kurallarının dışında — eski bir merkez bankacı bunlara yarı-ipotek diyor

Alışılmış yapı, alıcının geliştiriciye iki-üç yıl boyunca taksitle ödeme yapması, ardından kalanı bir bankanın yeniden finanse etmesi. Ulusal Banka'nın eski başkan yardımcısı Otar Nadaraia bu düzenlemelere yarı-ipotek diyor ve çevresinde düzenleme bulunmamasının büyük bir sorun olduğunu söylüyor. Kaygıyı üç özellik açıklıyor: çoğunlukla döviz cinsinden; banka kredisini bağlayan taksit-gelir sınırlarından muaf; ve kredi bürosu kayıtlarında hiç görünmeyebiliyor. Artık sıfıra kadar düşen peşinatlar da sunuluyor.

Raporda aktarılan Galt & Taggart verileri, Tiflis'teki daire alımlarında Gürcü vatandaşlarının payını 2026'da yaklaşık %74 olarak veriyor; 2023'teki yaklaşık %85'ten düşüş. İsrail vatandaşları yaklaşık %11, Rusya vatandaşları yaklaşık %4, diğer uyruklar yaklaşık %11. Piyasa bileşim olarak da yukarı kaydı: metrekaresi 1.100 doların altındaki daireler 2024'te piyasanın %68,8'iydi, 2026'da %49,5. Tiflis'te birincil piyasa ortalama fiyatı Haziran 2026'da metrekare başına yaklaşık 1.417 dolardı ve şehirdeki daire satışları ocak-temmuz döneminde kabaca 2,45 milyar dolara ulaştı — yıllık %27 artış.

Geliştirici planıyla alıyorsanız riskler varsayımsal değil ve düzenleyicinin değil sizin. Taksit süresinin sonunda banka yeniden finansmanı reddederse ne olacağını sorun; plan, henüz kimsenin taahhüt etmediği bir yeniden finansmanı varsayıyor. Yükümlülüğün hangi para biriminde olduğunu ve lari hareket ederse kur riskini kimin taşıdığını sorun. Yükümlülüğün kredi bürosuna bildirilip bildirilmediğini sorun; bildirilmemiş bir borç, bir sonraki kredi başvurunuzda yine borçtur. Daha geniş piyasada ise Nadaraia'nın balon için saydığı uyarı işareti, fiyatların kısa bir sürede genel enflasyondan çok daha hızlı artması — Gürcistan'daki makasın 2008 düzeltmesi öncesi kadar geniş olmadığını da belirtiyor.