Batum piyasasına dair haziran tarihli bir değerlendirme, brüt kira getirisini yaklaşık %7,1 olarak veriyor; üç yıl önce bu oran kabaca %10'du. Galt & Taggart %5,1, muhafazakâr senaryoda %3,4 öngörüyor. Günlük ortalama kira bedelleri ilk çeyrekte %7,3 geriledi, fiyatlar ise yükselmeye devam etti; satılmamış stok 13.000 daireye yaklaştı. Aktarılan bir analiz, gerçek net getiriyi %2-3 olarak koyuyor.
Düşen getirinin aritmetiği
Getiri, kiranın fiyata bölümüdür; dolayısıyla fiyat kiradan hızlı arttıkça düşer. Batum'da fiyat tarafı yılda %8-9 artarken günlük bedeller ilk çeyrekte %7,3 geriledi; 2025'e dair ayrı bir değerlendirme ise günlük ortalama bedeli yaklaşık 35,6 dolarda neredeyse yatay buldu. Bu tabloda kira piyasasında bozulan bir şey yok; daireler yalnızca satın alması pahalandı. Bu en çok bugün alan kişiyi ilgilendirir, çünkü önceki sahip daha düşük bir fiyatı sabitlemiş ve aynı kirayı almaya devam ediyor.
Brüt, hesabınıza giren tutar değildir
%7,1'lik brüt rakam, hiçbir şey düşülmeden önceki kiradır. Değerlendirme, masraflar hesaba katıldığında gerçekçi net getiri olarak %2-3 tahminini aktarıyor ve misafirsiz dönemlerde sıfıra veya altına inebileceğini belirtiyor. İki rakamın arasında yönetim ücreti, temizlik ve çamaşır, faturalar, platform komisyonu, mobilya ve yenilenmesi, onarımlar, bina aidatı ve vergi var. Bunların hiçbiri olağandışı ya da gizli değil; yalnızca manşette hiç yer almıyorlar. Batum'daki bir daireyi banka mevduatıyla karşılaştıran biri net rakamı karşılaştırmalı, çünkü mevduat faizi zaten emekten arındırılmıştır.
On üç bin satılmamış daire, baskının kaynağı
Kayıtlarda 13.000'e yakın satılmamış daire vardı ve sayı hâlâ büyüyordu. 2026'da tamamlanacak projeler yaklaşık %71 satılmıştı; 2027-2029 arasında bitecekler ise yalnızca %53-56. Bu stok alıcı ya da kiracı bulmak zorunda ve kısa süreli kiraya çıkan her ünite, sizin halihazırdaki dairenizle yarışıyor. Değerlendirmenin kendi sonucu şu: proje hattı arz fazlası riski yaratıyor, fiyat artışı büyük olasılıkla yavaşlayacak ve bazı segmentlerde daha keskin düzeltmeler mümkün.
Alıcı bununla ne yapabilir
Bunlar tahminler ve anket ortalamaları; belirli bir daire hakkında hüküm değil. İyi konumlu ve yetkin bir yöneticisi olan bir daire bu rakamları aşabilir. Yararlı disiplin, imzadan önce kendi hesabınızı kurmaktır: satıcıdan veya emlakçıdan projeksiyon değil, on iki aylık gerçek rezervasyon kayıtları ve banka hesap dökümleri isteyin; zayıf bir sezonda da rahat edeceğiniz bir doluluk oranıyla hesap yapın; aynı binada kaç ünitenin hâlihazırda kısa süreli kiraya çıktığını kontrol edin. İş yalnızca brüt getiriyle tutuyorsa, tutmuyor.
Yukarıda bağlantısı verilen kaynaktan bizim tarafımızdan yazılmıştır; yatırım, hukuk veya vergi tavsiyesi değildir. Rakamlar ve kurallar değişir — harekete geçmeden önce önemli olan her şeyi doğrulayın.
