Tiflis'te kısa dönem kiralama on iki ayda brüt 16.604 lari getirdi

Doluluk rakamı, yılın 365 gecesinin tamamı üzerinden değil, ilanın rezervasyona açık olduğu geceler üzerinden hesaplanıyor. Bu ayrım iki yönde de önemli. Takvimi üç ay kapatıp kalanı dolduran bir ev sahibi yüksek doluluk ve düşük gelir gösterir; daireyi yıl boyu açık tutup on gecenin dördünü dolduran ev sahibi, çok daha büyük bir taban üzerinde aynı yüzdeyi gösterir. 16.604 larilik ortalama gelir, dönemin yalnızca bir kısmında aktif olanlar dahil 6.075 ilanın tamamına dağılmış durumda; yani karma bir kümenin ortalaması, yıl boyu profesyonelce kiralanan bir daireden beklenen getiri değil.

16.604 lari açıkça brüt; maliyetler ve vergiler öncesi. Kısa dönem kiralama platform komisyonu, konaklamalar arası temizlik, çamaşır, uzun kirada normalde olmayan fatura ve internet, sarf malzemeleri, daha yüksek yıpranma ve ya yönetim ücreti ya da ev sahibinin kendi zamanını getiriyor. Uzun kirada bunların hemen hiçbiri yok: tek kiracı, tek teslim, faturalar genelde kiracıda ve yılda haftalarla ölçülen bir boşluk riski — ayda gecelerle değil. Benzer görünen iki brüt rakam, bu kalemler dolduruldu­ğunda geniş bir açığın iki yanında durabilir; karşılaştırmanın şehir ortalaması değil, somut daire üzerinden yapılması gerekmesinin nedeni bu.

Karşılaştırmanın uzun kira tarafı da tek bir sayı değil. Nisan 2026'da metrekare başına istenen kiralar, şehir ortalaması 10,0 dolara karşılık Samgori'de yaklaşık 8,2 ve Gldani'de 8,6 dolardan Saburtalo'da 11,3, Mtatsminda'da 12,7 ve Vake'de 14,2 dolara kadar uzanıyordu. Kısa dönem talebi aynı biçimde dağılmıyor: merkez ve eski şehir semtlerinde yoğunlaşıyor, konut bloklarında hızla seyreliyor. Dolayısıyla sat-mı-kirala-mı sorusunun dürüst sürümü semte özgü. Merkezdeki bir daire gecelerden aylardan daha çok kazanabilir; iki metro durağı ötedeki aynı daire kazanmayabilir ve şehir ortalamaları hangisine sahip olduğunuzu söylemez.

Tek bir şehirde 6.075 aktif ilan, aynı istatistiğin arz tarafı ve bugünkü 153 larilik ortalama gecelik fiyatın gelecek sezon ayakta kalıp kalmayacağına karar veren kısım. Kısa dönem arzı haftalar içinde eklenebilir — mobilyalı bir daire ve bir ilan; imar süreci yok, inşaat yok. Bu da kısa dönemle uzun kira getirileri arasındaki herhangi bir açığın, ev sahipleri peşine düştükçe kapanma eğiliminde olduğu anlamına gelir. Geçişi bir brüt rakamın gücüyle değerlendiriyorsanız, sorulacak soru dairenin son on iki ayda ne kazanacağı değil, aynı rakamı okuyan sonraki birkaç yüz ev sahibinden sonra ne kazandığıdır.