Bir tahmin Batum dairelerinin getirisini %3,4-5,1'e, otel odalarını %10-17'ye koyuyor

Galt & Taggart'ın Nisan 2026'da yayımlanan inşaat görünümü, zirveyi 2026'ya koyuyor: Tiflis'te kabaca 35.000 konut birimi tamamlanması, Batum'da 18.000'e kadar. Ölçek için: Tiflis 2020-2025 arasında yılda 16.000 ile 21.000 birim arasında seyretti, Batum ise 2020'de yaklaşık 2.000 birimden 2025'te 13.000'e çıktı. Tahmin sonra yavaşlıyor — Tiflis 2027'de 27.000, 2028 ve 2029'da yılda ortalama 25.000; Batum 2027'de yaklaşık 14.000, sonrasında yılda yaklaşık 12.000. Yavaş yıllar bile son dönemin normalinin üzerinde. Öncü gösterge olan izinler, 2024'te 12 milyon metrekareyle ülke rekoru kırdı, 2025'te 11,4 milyon oldu ve bunun %77'si konuttu.

Getiri aritmetiği birim sayısından çıkıyor. Batum dairelerinde brüt getiri 2023'teki %10'dan 2025'te %7,4'e düştü ve Galt & Taggart %5,1'den %3,4'e inen bir aralık öngörüyor. Dairelerde masraflar sonrası net getiri genelde %3-4 seyrediyor; aracı kurumun senaryosunda daire stoku ikiye katlanırsa bu oran %1,5-2'ye ya da neredeyse sıfıra iniyor. Bunlar gözlenmiş sayılar değil, projeksiyon; en işe yarar yanları da yön ve mekanizma: aynı iki yıl içinde aynı kiralama havuzuna teslim edilen, birbirine çok benzeyen çok sayıda daire ve çoğu kiraya vermek için satın almış alıcılar.

Aynı görünüm, otel odalarında net getiriyi %10-17 olarak tahmin ediyor; dairelerden beklediğinin birkaç katı. Bu bedava bir öğle yemeği değil ve rakamların neden farklı olduğunu açıkça söylemeye değer. Otel odası ürünleri yönetimle birlikte satılıyor, gelirleri mevsimsel ve işletmecinin doluluk ile fiyat disiplinine bağlı, ücret yapısı siz bir şey görmeden payını alıyor, tek bir otel biriminin çıkış pazarı ise bir daireninkinden çok daha ince. Fark gerçek, ama bu iki ayrı işin arasındaki fark — biri mülk kiralamak, diğeri başkasının işletmesine ortak olmak. Önemli sorular şunlar: kim işletiyor, ücretler ne, havuz nasıl paylaşılıyor ve işletmeci ayrılırsa ne oluyor.

Arz tarafında baskı yalnızca kirada değil. İnşaat maliyetlerinin 2026 boyunca yaklaşık %8, ücretlerin yaklaşık %9 artması bekleniyordu; inşaat ve tadilat malzemeleri cirosu 2025'te 5,9 milyar dolar olarak konuldu ve 2026 için 6,3 milyar öngörüldü. Bir geliştirici için bu, bir yıl önce fiyatlanmış her şeyde daha ince marj demek; bir alıcı için ise, tamamlanmış daire getirilerinin düştüğü bir piyasada bile proje aşamasındaki fiyatların altında yükselen bir taban olduğu anlamına geliyor. Bu iki olgu sık sık, yalnızca biri doğru olabilirmiş gibi, birbirine karşı kullanılıyor. İkisi de doğru olabilir: inşaat pahalanırken kira getirisi inceliyor ve sonuç, al ya da sat yönünde temiz bir sinyal değil, zincirdeki herkes üzerinde baskı.