ორი სანდო წყარო თბილისის საიჯარო სარგებლიანობას 7.5%-ად და 8.4%-ად აფასებს. აი, რატომ შეიძლება ორივე მართალი იყოს

Global Property Guide საქართველოს მასშტაბით საშუალო მთლიან სარგებლიანობას 2026 წლის თებერვლის მდგომარეობით 7.42%-ად აფიქსირებს — ოდნავ ნაკლები, ვიდრე წლის წინ 7.53% — თბილისი 7.53%-ზე, ბათუმი 7.31%-ზე. აგვისტოში გამოქვეყნებული ცალკე ბაზრის მიმოხილვა „გალტ & თაგარტს“ ციტირებს, რომლის მიხედვით თბილისის მთლიანი საიჯარო სარგებლიანობა 2026 წლის მაისში 8.4% იყო და ამას გრძელვადიანი საშუალოს შესაბამისად აღწერს. სამი თვის სხვაობა, ერთი და იგივე ქალაქი და დაახლოებით ერთი პუნქტის განსხვავება.

მთლიანი სარგებლიანობა არის წლიური ქირა გაყოფილი ფასზე, ამიტომ ყოველი შეუსაბამობა ამ ორი შემადგენლიდან ერთიდან მოდის. სხვადასხვა წყარო სხვადასხვა უბანს, ბინის სხვადასხვა ზომას და რემონტის სხვადასხვა დონეს იღებს; ზოგი მოთხოვნილ ქირასა და მოთხოვნილ ფასს იყენებს, ზოგი — რეალურად მიღწეულს; ზოგი მოიცავს ავეჯით გაწყობილ მოკლევადიან ფონდს, რომელიც უფრო ძვირად ქირავდება და მართვაც უფრო ძვირი უჯდება. მნიშვნელოვანია გაზომვის თარიღიც, რადგან თბილისში ქირა ტურისტულ სეზონს მიჰყვება, ფასები კი — არა. ეს არც ერთ ციფრს არაკეთილსინდისიერად არ აქცევს. მაგრამ ნიშნავს, რომ გამოქვეყნებული სარგებლიანობა საკუთარ ცხრილში ვერ გადაიტანეთ ისე, თითქოს ეს თქვენი ბინის სარგებლიანობა იყოს.

დაითვალეთ მრგვალ ციფრზე. 100 000 დოლარიან ბინაზე 7.5% მთლიანი ნიშნავს წელიწადში 7500 დოლარის ქირას, 8.4% კი — 8400 დოლარს: სხვაობა წელიწადში 900 დოლარი, ჯერ ერთი ხარჯის გაწევამდე. ხუთ წელიწადში, რამდენ ხანსაც მყიდველების უმეტესობა ინახავს, ეს 4500 დოლარია — იმავე რიგის თანხა, რაც გასვლისას აგენტის საკომისიო. და ეს მთლიანია: მართვის, ცარიელი თვეების, შეკეთების, ცარიელ პერიოდში კომუნალურის და ფიზიკური პირებისთვის საცხოვრებელი ქირის 5%-იანი გადასახადის გამოკლებამდე, თუ გამოქვითვებს არ ითხოვენ. გამოქვეყნებული სარგებლიანობის პატიოსანი გამოყენება საკუთარი ანგარიშის შემოწმებაა და არა მისი ჩანაცვლება.

გარიგებების მოცულობა ჯანსაღია, ფასები კი ნელა იზრდება. Global Property Guide აფიქსირებს, რომ 2025 წელს საქართველოში 78 500 ბინა გაიყიდა, წლიურად 5.94%-ით მეტი, მათგან 42 388 თბილისში — 4.31%-ით მეტი. ის ასევე ასახავს, რომ 2026 წლის მეორე კვარტალში ფასების ინდექსი ნომინალურად 4.97%-ით მაღალი, რეალურად კი 0.81%-ით დაბალი იყო — და სწორედ ეს დეტალი ღირს დასამახსოვრებლად: წლევანდელი ინფლაციის დონეზე 5%-ზე ნაკლები ნომინალური ზრდა მსყიდველობითუნარიანობაში დაახლოებით უცვლელობაა. ამჟამად აქ ყიდვის არგუმენტს სარგებლიანობა ატარებს და არა კაპიტალის ზრდა.