თბილისის ფასების კიბე მეტრზე 865 დოლარიდან 4 319-მდე მიდის

TBC Capital თბილისის ბაზარს ექვს სეგმენტად ყოფს და თითოეულისთვის ბოლო თორმეტი თვის საშუალო ფასს კვადრატულ მეტრზე აწერს: ლუქსი 4 319 დოლარი, პრემიუმ+ 3 121, პრემიუმი 2 374, კომფორტი 1 621, ეკონომ+ 1 208 და ეკონომი 865. ზედა საფეხური ქვედას თითქმის ზუსტად ხუთჯერ აღემატება. სხვაობებიც არათანაბარია — ეკონომიდან ეკონომ+-ზე ნაბიჯი დაახლოებით 343 დოლარია, პრემიუმ+-დან ლუქსზე კი დაახლოებით 1 198. სხვა სიტყვებით, კიბე ასვლასთან ერთად იწელება — ეს კი იმას ელოდები ბაზარზე, სადაც ქვედა ბოლო ფასზე კონკურირებს, ზედა კი სიმცირეზე.

TBC Capital-ის ბაზრის საერთო საშუალო გასაყიდი ფასი 2026 წლის პირველი ცხრა თვისთვის კვადრატულ მეტრზე 1 353 დოლარი იყო, წელიწადში 4%-ით მეტი, სექტემბრის მაჩვენებელი კი 1 373 დოლარი, 3%-ით მეტი. ორივე ეკონომ+-ის 1 208-იან და კომფორტის 1 621-იან საფეხურებს შორის ხვდება — კიბის ქვედა ბოლოსთან უფრო ახლოს, ვიდრე შუასთან. ეს სასარგებლო შესწორებაა ყველა შეთავაზებისთვის, რომელიც ქალაქის მასშტაბის საშუალოზეა აგებული: თბილისის ტიპური გარიგება ეკონომ+ ან კომფორტ ბინაა, 2 400 დოლარის სიახლოვეს დასახელებული ფასი კი პრემიუმ პროდუქტია და არა საშუალო. Galt & Taggart-ის პარალელური სექტემბრის ციფრები — 1 434 დოლარი პირველად ბაზარზე და 1 387 მეორადზე — იმავე დიაპაზონშია.

სეგმენტების ფასები თორმეტთვიანი სურათია, ასე რომ თავისთავად მოძრაობას არ აჩვენებენ — მაგრამ გვერდით მოცემული გარიგებების მონაცემები აჩვენებს და ის ქვედა საფეხურებზე მიუთითებს. სექტემბერში ძველი ბინების გაყიდვები წელიწადში 13%-ით გაიზარდა 3 496-მდე, ახალი ბინების გაყიდვები კი 3%-ით დაეცა 758-მდე, და TBC Capital ამ კლებას უპირველესად კვადრატულ მეტრზე 1 500 დოლარზე დაბალფასიან ფონდს მიაწერს. ვინაიდან 1 500 კომფორტის 1 621-ზე ოდნავ ქვემოთ და ეკონომ+-ის 1 208-ზე საგრძნობლად ზემოთაა, სისუსტე სწორედ ახალაშენებულის იაფ ბოლოშია და არა საერთოდ იაფ უძრავ ქონებაში — მსგავსი ფასის ძველი ფონდი მეტად და არა ნაკლებად გაიყიდა. ცხრა თვის განმავლობაში იგივე გაყოფაა: არსებული ბინების გაყიდვები 23%-ით ზრდაში, ახალი ბინების — 3%-ით.

ორი გაფრთხილება. პირველი: ეს სეგმენტის საშუალოებია და არა რომელიმე ბინის შეფასება — სეგმენტების იარლიყები ანალიტიკოსის კლასიფიკაციაა, სტატია მათ უკან მდგომ კრიტერიუმებს არ აქვეყნებს, და კორპუსის იარლიყი შეიძლება სადავო გახადოს ყველამ, ვინც მასში ყიდის. მეორე: სეგმენტების მაჩვენებლები თორმეტ თვეს ფარავს, მაშინ როცა იმავე პუბლიკაციაში ფასის, ქირისა და სარგებლის ციფრები თვიური ან ცხრათვიანია, ასე რომ ერთ ანგარიშში მათი არევა ჩუმად შეცდომას შეიტანს. სწორად გამოყენებული კიბე მაინც პასუხობს კითხვას, რომელსაც საშუალო ვერ პასუხობს: დასახელებული ფასი ქალაქისთვის მაღალია თუ თავისი სეგმენტისთვის ნორმალური. ეს ძალიან განსხვავებული რამეებია, 865-სა და 4 319 დოლარს შორის სხვაობა კი ის არეალია, რომელშიც მათი აღრევა შეიძლება.