ბათუმის ფასების კიბე 1,565-დან 3,146 დოლარამდე მერყეობს კვადრატულ მეტრზე

2026 წლის მარტის მდგომარეობით უბნების ციფრები ასეთია: ძველი ბათუმი კვადრატულ მეტრზე 3,146 დოლარი, გმირთა მოედანი 2,081, გონიო-კვარიათი 2,075, მახინჯაური 1,819, ქობულეთი 1,805, ახალი ბულვარი 1,787, შიდა რაიონები 1,715 და პერიფერიული ზონები 1,565. კიბის ზედა საფეხური ქვედას ორჯერ აღემატება — და ეს არის ყველაზე სასარგებლო ინფორმაცია ორი გამოცხადებული ფასის შედარებამდე. ბროშურა, რომელიც კვადრატულ მეტრზე 1,700 დოლარს აცხადებს, არ არის ხელსაყრელი შეთავაზება, თუ შენობა პერიფერიულ ზონაშია, სადაც ეს ჩვეულებრივი ფასია, ხოლო 2,800 ძველ ბათუმში არ არის გადაჭარბება. მთლიან ბაზარზე პირველადის საშუალო 1,893 დოლარი იყო, წლიურად 8.7%-ით მეტი, მეორადის კი 1,479, 7.8%-ით მეტი.

საჯარო რეესტრის მონაცემებით 2026 წლის პირველ კვარტალში ბათუმში 4,049 ბინა გაიყიდა, წლიურად 15.8%-ით მეტი; მეორადი ბაზარი 10.1%-ით, პირველადი კი 21.1%-ით გაიზარდა. თავად ანგარიში აფრთხილებს, რომ პირველადი მაჩვენებელი რეგისტრაციის დაგვიანებებით შეიძლება იყოს დამახინჯებული — ეს სწორედ ის დათქმაა, რომელიც ქრება, როცა ციფრი გაყიდვების პრეზენტაციაში მოჰყავთ. დეველოპერების ცალკე გამოკითხვამ 70.6%-იანი ზრდა აჩვენა — ბევრად დიდი ციფრი სხვა მეთოდითა და თვითშერჩეული ნიმუშით, რომელიც რეესტრს ვერ ჩაანაცვლებს. ზრდის შემდეგაც პირველადი ბაზრის მოთხოვნა 2022-2023 წლების ბუმზე მნიშვნელოვნად დაბალი რჩება.

ანგარიშში მითითებული მთლიანი საქირავნო შემოსავლიანობა 7.1%-ია, ხოლო თვიური ქირა კვადრატულ მეტრზე მოცემულია ასე: ძველი ბათუმი 11.0 დოლარი, ახალი ბულვარი 10.8, შიდა რაიონები 9.8 და პერიფერიული ზონები 9.6. შეამჩნიეთ, რამდენად უფრო ვიწროა ქირის დიაპაზონი გასაყიდი ფასების დიაპაზონზე: ძველი ბათუმი პერიფერიული ზონის ორმაგ კაპიტალურ ღირებულებას ითხოვს, მაგრამ კვადრატულ მეტრზე მხოლოდ დაახლოებით 15%-ით მეტ ქირას — სწორედ ამიტომ უკეთესი მთლიანი შემოსავლიანობა ყველაზე ძვირ უბნებში არ არის. მეორე ციფრი, რომელიც უნდა გაითვალისწინოთ, არის ის, რომ საშუალო დღიური ქირა კვარტალში 7.3%-ით შემცირდა, რასაც ანგარიში დიდწილად სეზონს მიაწერს. მთლიანი ასევე არ არის წმინდა — მომსახურების გადასახადი, აგენტის ან პლატფორმის მოსაკრებელი, გარემოსყოფა, შეკეთებები, უმოიჯარო კვირები და საცხოვრებელი ქირის 5%-იანი გადასახადი ყველა აქედან გამოდის.

ანგარიში ახალი მიწოდების ერთეულების რაოდენობას არ გვაძლევს, მაგრამ აღწერს მშენებარე პროექტების დიდ რაოდენობას გაუყიდველი ქონების მაღალ მარაგთან ერთად და ამ კომბინაციას ჭარბ მიწოდებად კითხულობს — ცხადი მითითებით, რომ ამან შეიძლება გაართულოს პირველადი ფასების არსებული ტემპით ზრდის გაგრძელება. მფლობელისთვის სწორედ ეს წინადადებაა გასათვალისწინებელი. პირველადი ფასების 8.7%-იანი წლიური ზრდა კარგი ციფრია; ჯერ კიდევ გასაყიდი დიდი მარაგი კი საფუძველია, რომ ის მომავალზე არ გაავრცელოთ. მყიდველისთვის იგივე ფაქტები საპირისპიროდ მუშაობს: ბაზარი, სადაც გაუყიდველი მარაგია, ბაზარია, სადაც მოთხოვნილი ფასი მოლაპარაკებადია — განსაკუთრებით დასრულებულ ბინებზე, რომლებსაც დეველოპერი ინახავს. ამ ორი წაკითხვიდან რომელი ვრცელდება, დამოკიდებულია იმაზე, მაგიდის რომელ მხარეს ხართ ამ წელს.