ნებართვას შემფასებლის ციფრი წყვეტს და არა ხელშეკრულების ფასი
საქართველოს ბინადრობის ნებართვისთვის ქონების ზღვარი 2026 წლის 1 მარტიდან 150 000 დოლარია, ნაცვლად 100 000-ისა. მყიდველებს კი ყველაზე მეტად ის უკვირს, როგორ იზომება ეს ციფრი: ეს ლიცენზირებული შემფასებლის დადგენილი საბაზრო ღირებულებაა და არა ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ჩაწერილი ფასი. შეფასება დაახლოებით 100-დან 300 დოლარამდე ჯდება და ორიდან ხუთ სამუშაო დღეს სჭირდება, და შეიძლება გადახდილზე დაბალი აღმოჩნდეს — ეს უარის თქმის საფუძველია. 2026 წლის 1 მარტამდე რეგისტრირებული საკუთრება ძველ, 100 000-დოლარიან ზღვარს ინარჩუნებს, განახლებისასაც — მაგრამ ამ ქონების გაყიდვა ყოველ შემდგომ განაცხადს ახალ ციფრზე გადაიყვანს.
შეაფასე ყიდვამდე და არა მერე
ოპერაციების თანმიმდევრობაა მთელი გაკვეთილი. თუ შეფასება ყიდვის შემდეგ ტარდება და ზღვარზე დაბლა გამოდის, ფული უკვე დახარჯულია და ერთადერთი გამოსავალი დამატებითი ქონების შეძენა ან ბაზრის მოლოდინია. შეფასების დაკვეთა მაშინ, როცა გარიგება ჯერ კიდევ პირობითია, რამდენიმე ასეულ დოლარსა და ორ-ხუთ დღეს ჯდება და მთელი საქმის ცენტრალურ რისკს ცნობილ ციფრად აქცევს, სანამ რამე შეუქცევადი გახდება. მყიდველისთვის, რომლის ყიდვის მთავარი მიზეზი ბინა არ არის, არამედ ნებართვაა, ეს თანმიმდევრობა სიფრთხილე არ არის — ეს თავად გარიგებაა.
რას უყურებს სინამდვილეში შემფასებელი
დასახელებული კრიტერიუმებია მსგავსი ადგილობრივი გაყიდვები, ქონების მდგომარეობა, გარემომცველი ინფრასტრუქტურა, აქტივის ლიკვიდურობა და ქონების ტიპი. ხუთიდან სამი უბანზეა და არა ერთეულზე — ეს ხსნის, რატომ შეიძლება ერთი და იმავე ზომისა და რემონტის ორი ბინა განსხვავებულად შეფასდეს სხვაობით, რომელსაც ზღვართან მნიშვნელობა აქვს. განსაკუთრებით ლიკვიდურობა სჯის უჩვეულოს: ძალიან დიდ ბინას, უცნაურ გეგმარებას, შენობას, სადაც მსგავსი გაყიდვები მცირეა. მყიდველს, რომელიც კონკრეტულად 150 000 დოლარის გადალახვას ეძებს, უფრო ჩვეულებრივი, ადვილად შესადარებელი ქონება ემსახურება, ვიდრე იმავე ფასის გამორჩეული.
ორი ბინის შეკრება შესაძლებელია
ზღვრის მისაღწევად რამდენიმე ქონების შეკრება შეიძლება, თუ თითოეული ოფიციალურ რეესტრშია რეგისტრირებული. ეს ხსნის გზას, რომელიც ხშირად ერთ დიდ ერთეულზე იაფია: ორი მოკრძალებული ბინა ჩვეულებრივ შენობებში უფრო ადვილად ფასდება, ადვილად ქირავდება და ადვილად იყიდება სათითაოდ, ვიდრე ერთი საჩვენებელი იმავე ჯამში. ის ასევე ანაწილებს რისკს, რომ ერთი შეფასება იმედს გაგიცრუებს. ფასი ამისთვის მეტი საბუთი, ორი ანგარიშების ნაკრები და ორი ქირავნობაა სამართავად — რეალური ხარჯი მესაკუთრისთვის, რომელიც აქ არ ცხოვრობს, და სწორედ ამიტომ რჩება ერთერთეულიანი გზა პოპულარული.
შენარჩუნების დათქმას ვადა აქვს, რომელსაც თავად აკონტროლებ
მესაკუთრე, რომელმაც 2026 წლის 1 მარტამდე დაარეგისტრირა, 100 000 დოლარის მიხედვით განაახლებს — ეს ჩუმი უპირატესობაა და ღირს იცოდე, რომ გაქვს. ის მთავრდება ქონების გაყიდვისთანავე: შემდგომი განაცხადი 150 000-ის მიხედვით შეფასდება. ვინც ამ მდგომარეობაშია და უფრო მსხვილზე გადასვლას ფიქრობდა, ნებართვა გადასვლის ფასის ნაწილია, და გონივრული გათვლა მოიცავს, გადალახავს თუ არა ახალი ქონება უფრო მაღალ ციფრს შემფასებლის დასკვნით და არა მოთხოვნილი ფასით. სწორედ აქ ეშლება ყველაფერი მათ, ვინც ჯერ ყიდის და მერე ყიდულობს.
დაწერილია ჩვენ მიერ ზემოთ მითითებული წყაროდან და არ წარმოადგენს საინვესტიციო, იურიდიულ ან საგადასახადო რჩევას. მაჩვენებლები და წესები იცვლება — მნიშვნელოვანი ინფორმაცია გადაამოწმეთ მოქმედებამდე.
