თბილისში ფასების ზრდა 20 პროცენტიდან 12-ზე, შემდეგ 4-ზე ჩამოვიდა — ბროკერების საკუთარი პროგნოზი ამბობს, რომ შემდგომს მიწოდება წყვეტს

თბილისში პირველადი ბაზრის საშუალო ფასი 2025 წელს 4.0 პროცენტით გაიზარდა. მის წინა ორ წელს ეს მაჩვენებელი 11.6 და 20.2 პროცენტი იყო. ეს თანმიმდევრობა — მეხუთედი, შემდეგ მეათედი, შემდეგ მეოცდახუთედი — ყველაზე სასარგებლო რამაა, რაც მესაკუთრეს ან მომავალ მყიდველს ამ ბაზრის შესახებ თავში უნდა ეჭიროს. 2025 წლის დეკემბერში პირველადი ბაზრის ფასი კვადრატულ მეტრზე 1,373 დოლარად დაფიქსირდა, მეორადი — 1,316 დოლარად და, უჩვეულოდ, უფრო სწრაფად იზრდებოდა: წლიურად 7.9 პროცენტით. ახალი ფონდი ძველისგან ისე აღარ შორდება, როგორც ადრე.

თბილისში ბინების ჯამური გაყიდვები 2025 წელს 42,388 ერთეული იყო — წლიურად 4.3 პროცენტით მეტი; პირველადი ბაზარი 5.2 პროცენტით, მეორადი 3.5 პროცენტით გაიზარდა, თუმცა 2022 წლის პიკს ჯერ კიდევ ჩამორჩება. მიწოდების მხრივ, ნებართვით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართი 4.2 პროცენტით შემცირდა და 1.7 მილიონ კვადრატულ მეტრს შეადგინა — ეს შემოზღუდვას ჰგავს, სანამ არ წაიკითხავთ შედარებას, რომელსაც მკვლევრები ამას ურთავენ: ნებართვები 2015-22 წლების საშუალოს დღემდე დაახლოებით 32 პროცენტით აღემატება. მაღალი ბაზიდან ერთი წლის კლება მიწოდების შეზღუდვა არ არის.

მოხსენება თბილისში ქირის საშუალო დონეს 2024 წლიდან კვადრატულ მეტრზე 9-10 დოლარის დიაპაზონში ათავსებს; 50-60 კვადრატული მეტრის ბინა 2025 წლის დეკემბერში კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 9.8 დოლარად ქირავდებოდა, რაც 8.6-პროცენტიან საქირავნო სარგებელს იძლეოდა — ბაზრის გრძელვადიან ჯანსაღ დიაპაზონში. ორივე მწკრივი ერთად ლოგიკურ სურათს ქმნის: 2023-24 წლებში ფასები საკმარისად სწრაფად იზრდებოდა, რომ სარგებელი შევიწროებულიყო; ახლა ფასების ზრდა დაახლოებით ქირის ტემპს გაუთანაბრდა და სარგებელი დასტაბილურდა. მეიჯარისთვის პრაქტიკული დასკვნა ისაა, რომ ბოლოდროინდელი მოგება ქირის სტაბილურობისგან მოდის ფასების შენელებულ ზრდასთან ერთად და არა ქირის ზრდისგან.

ეს პროგნოზი თებერვლის დასაწყისში გამოქვეყნდა, ასე რომ ის საწყისი პოზიციაა და არა 2026 წლის შეფასება. მკვლევრების საკუთარი ფორმულირებით, მოთხოვნა დაახლოებით იმავე დონეზე უნდა შენარჩუნდეს და ფასების ზრდა, შესაბამისად, უმთავრესად მიწოდებაზე იქნება დამოკიდებული — კონკრეტულად იმაზე, გამოცხადებული მსხვილი პროექტებიდან რამდენი დაიწყება რეალურად ნებართვების მაღალი გაცემის ფონზე. ვინც წყვეტს, ახლა გაყიდოს თუ შეინარჩუნოს, სწორედ ამ ცვლადს უნდა ადევნოს თვალი: დასრულებულ ფართს საკუთარ უბანში და არა ქალაქის საშუალოს. უბანი, რომელიც ორ ახალ კორპუსს იტევს, სრულიად სხვაგვარად იქცევა, ვიდრე ის, რომელსაც ახალი ფონდი არ ემატება.