საქართველოს ბინადრობის ნებართვის უძრავი ქონების გზა ახლა 150,000 აშშ დოლარიდან იწყება — და კარიბჭე შეფასებაა და არა თქვენი გადახდილი ფასი

2026 წლის 1 მარტიდან ინვესტიციაზე დაფუძნებული ბინადრობის ნებართვის უზრუნველმყოფი ქონების მინიმალური სერტიფიცირებული ღირებულება 150,000 აშშ დოლარია. წინა ციფრი 100,000 აშშ დოლარი იყო და 2019 წლის ივლისიდან მოქმედებდა, ასე რომ ეს პირველი ცვლილებაა დაახლოებით ექვსნახევარი წელიწადში და ერთ ნაბიჯში ორმოცდაათპროცენტიანი ზრდაა. ცვლილება შემოვიდა უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ კანონში შესწორებებით, რომლებიც პარლამენტმა 2025 წლის შუა რიცხვებში მიიღო, ამოქმედების თარიღად კი მომდევნო მარტი განისაზღვრა. მყიდველებს, რომლებიც შუა გზაზე იყვნენ, ამ თარიღამდე სრულად უნდა დაესრულებინათ და გადაეხადათ, რომ ძველი ციფრით შეფასებულიყვნენ.

ზღვარი შემოწმდება საქართველოს ნაციონალური აკრედიტაციის ორგანოს მიერ აკრედიტებული შემფასებლის მომზადებული საბაზრო შეფასებით და არა ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ჩაწერილი ციფრით. ბაზარზე, სადაც ხელშეკრულების ფასები და რეალური ფასები სხვადასხვა მიზეზით განსხვავდება, სწორედ ეს განსხვავება წყვეტს განაცხადებს. მარაგს გამთავისუფლებელი დეველოპერისგან ფასდაკლებით ნაყიდი ბინა შეიძლება გადახდილზე მაღლა შეფასდეს; გაბერილი ფასით ნაყიდი არსებული პროექტის ერთეული კი — უფრო დაბლა. ვინც ნებართვის ფიქრით ყიდულობს, აკრედიტებული შეფასება სათანადო შემოწმების ნაწილად უნდა მიიჩნიოს და არა შემდეგ მოსაწესრიგებელ ფორმალობად.

ზღვარი ერთ აქტივს არ მოითხოვს. სერტიფიცირებული ჯამის მიღწევისთვის რამდენიმე ქონება შეიძლება გაერთიანდეს, რაც გზას უხსნის მყიდველებს, რომლებსაც ერთი დიდი ბინის ნაცვლად ორი უფრო მცირე საქირავნო ერთეული სხვადასხვა შენობაში ურჩევნიათ — გაქირავების განზრახვის მქონისთვის არსებითად სხვა რისკის სურათი. მეუღლე და შვილები შეიძლება იმავე ინვესტიციით დაიფარონ, ვიდრე თითოეულს საკუთარი კვალიფიციური შენაძენი დასჭირდეს. თავად ნებართვა ყოველწლიურად განახლებადია, რაც ნიშნავს, რომ მფლობელმა მუდმივად უნდა აჩვენოს, რომ მისი საფუძველი კვლავ არსებობს.

100,000 აშშ დოლარის საფუძველზე გაცემული ნებართვები უკანასკნელი ძალით არ უქმდება. მფლობელებს განახლება შეუძლიათ უფრო მაღალ დონეზე ახალი შეფასების წარდგენის გარეშე, თუ განაგრძობენ იმ ქონების ფლობას, რომელსაც ნებართვა ეყრდნობა. სწორედ ეს დებულებაა გაყიდვამდე ყველაზე ყურადღებით წასაკითხი: ვინც კვალიფიციურ აქტივს გაასხვისებს, ძველი პირობებით სქემაში დაბრუნებას ძნელად შეძლებს და ნებისმიერ ჩამნაცვლებელ შენაძენზე მოქმედ ზღვარს შეხვდება. ამ წელს გაყიდვას რომ აწონ-დაწონავს მფლობელი, ნებართვაც იყიდება.