უცხოელს საქართველოში ბინის ყიდვა შეუძლია, მინდვრის — არა. მომუშავე გზა იჯარაა

ბინების, სახლების, ოფისებისა და მაღაზიების შემთხვევაში უცხოელი მყიდველი ქართველის თანასწორ მდგომარეობაშია: საცხოვრებელი ან კომერციული უძრავი ქონების ფლობაზე მოქალაქეობის ნიშნით შეზღუდვა არ არსებობს — სწორედ ამიტომ არის თბილისისა და ბათუმის ბაზარი გარე ფულისთვის ასე ღია. სასოფლო-სამეურნეო მიწა ცალკე სამართლებრივი კატეგორიაა და მასზე საპირისპირო წესი მოქმედებს. სასოფლო-სამეურნეო მიწის მფლობელობა კონსტიტუციურად საქართველოს მოქალაქეებსა და ქართულ იურიდიულ პირებს აქვს დათქმული, ხოლო სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ კანონი უცხო ქვეყნის ფიზიკური პირებისა და უცხოური მფლობელობის იურიდიული პირების მიერ შეძენას კრძალავს. განსხვავება არა ზომასა ან მდებარეობაზეა, არამედ ნაკვეთის რეგისტრირებულ დანიშნულებაზე — სწორედ ამიტომ არის მიწის ნებისმიერი შესყიდვის პირველი კითხვა, რას ამბობს რეესტრი.

პირველი მემკვიდრეობაა. უცხო ქვეყნის ფიზიკურ პირს, რომელიც სასოფლო-სამეურნეო მიწას მემკვიდრეობით იღებს, მისი შენარჩუნება შეუძლია — მაგრამ ეს უფლება პირადია და კომპანიაზე არ გადადის, თუ დამატებითი პირობები არ შესრულდა. ასე რომ მემკვიდრეობით მიღებული მიწა იმაა, რასაც შეიძლება ფლობდეთ, და არა სტრუქტურა, რომელზეც ბიზნესს ააშენებთ. მეორე არის საქართველოში რეგისტრირებული იურიდიული პირი უცხოურ ხელში, რომელსაც სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფლობა მხოლოდ მაშინ შეუძლია, როცა საქართველოს მთავრობამ კონკრეტული შეძენა დაამტკიცა სოფლის მეურნეობასთან, სოფლის განვითარებასთან ან მომიჯნავე სექტორთან დაკავშირებული სიცოცხლისუნარიანი ინვესტიციური გეგმის საფუძველზე. ეს თანხმობა გადაწყვეტილებაა და არა ფორმალობა, ხოლო მის გარეშე შეზღუდვა ძალაში რჩება — მათ შორის მაშინაც, როცა დომინანტი პარტნიორი უცხოელია ან ვერ იდენტიფიცირდება. ქართული კომპანიის დაფუძნება თავისთავად წესს არ გვერდს უვლის.

თუ გსურთ მეურნეობა, ღვინის დაყენება ან სასტუმრო სახლის მართვა სოფლის მიწაზე, იჯარაა ის მექანიზმი, რომელსაც კანონი ნამდვილად ითვალისწინებს. სამოქალაქო კოდექსი კონკრეტულად სასოფლო-სამეურნეო იჯარას ფარავს — სამეურნეო ნაგებობებით ან მათ გარეშე — და ხარვეზებს იჯარის ზოგადი წესები ავსებს. სამი თავისებურება ღირს ხელმოწერამდე. ხელშეკრულება წერილობითი უნდა იყოს — თუ არ არის, იგულისხმება, რომ განუსაზღვრელი ვადით მოქმედებს, რასაც მხარეები იშვიათად გულისხმობენ. განუსაზღვრელი იჯარის დასრულება მხოლოდ საიჯარო წლის ბოლოს შეიძლება, შეტყობინებით არაუგვიანეს ერთი თვის ამ წლის დასრულებიდან, და იგივე ვადა ვრცელდება ვადამდე შეწყვეტაზე. მეიჯარე ვალდებულია აანაზღაუროს კაპიტალური დანახარჯები, რომლებიც ქონებას აუმჯობესებს — ხელშეკრულებით გათვალისწინებული წესით — რაც გაუმჯობესებების პუნქტს დოკუმენტის ყველაზე მეტად სათათბირო ნაწილად აქცევს, თუ დარგვას, აშენებას ან მორწყვას გეგმავთ.

მიწა ერთადერთი დათქმული სფერო არ არის. საჰაერო მოძრაობის მართვა, რკინიგზის სისტემები, თავდაცვითი წარმოება, ატომური ენერგია და ვალუტის მოჭრა სახელმწიფოსთვისაა დათქმული და თანაბრად დახურულია უცხოური და კერძო პირებისთვის. საქმიანობათა ცალკე სია აკრძალულია მოქალაქეობის მიუხედავად და მოიცავს ბირთვული, ქიმიური და ბიოლოგიური იარაღის წარმოებას, ადამიანის კლონირების კვლევას და ნარკოტიკების მოყვანას ან არარეგულირებულ გავრცელებას. ეს ყველაფერი ბინის ჩვეულებრივ მყიდველს არ ეხება, მაგრამ ღირს იცოდეთ, თუ ბიზნესს აწყობთ და არა სახლს ყიდულობთ. ერთი გამაფრთხილებელი შენიშვნა ყველაფერზე: აქ მოცემული მიმოხილვა გამოქვეყნებული კომენტარიდან მოდის, მათ შორის 2025 წლის სექტემბრით დათარიღებული ჩანაწერიდან და ამ თვეში განახლებული საიჯარო გვერდიდან, ხოლო მიწის დანიშნულება და სამთავრობო თანხმობები თითოეულ შემთხვევაში ინდივიდუალურად წყდება. ფულის ჩადებამდე რჩევა კონკრეტულ ნაკვეთსა და კონკრეტულ სტრუქტურაზე მიიღეთ.