უცხოელმა მყიდველებმა ბათუმის გაყიდვების 52% აიღეს, 12,400 ბინა კი გაუყიდველი დარჩა
გალტ & ტაგარტის ბათუმის ბაზრის მიმოხილვა, რომელიც Investor.ge-მ აპრილში გამოაქვეყნა, ორ ფაქტს შეიცავს, რომლებიც ერთად უნდა წაიკითხო. უცხოელ მყიდველებზე 2025 წელს ბინების გაყიდვების 52% მოდიოდა, მხოლოდ ისრაელელ მყიდველებზე კი ჯამის 13%. ამავე დროს, გამოკვლეულ დეველოპერულ პროექტებში გაუყიდველი ბინების რაოდენობა წლის ბოლოს დაახლოებით 12,400 იყო — წინა წელთან შედარებით თითქმის 14%-ით მეტი. ბაზარი, რომელიც ნახევარზე მეტად უცხოურ მოთხოვნაზეა დამოკიდებული, ერთი წლის მოუხმარებელ მარაგს ატარებს.
წელი, რომელსაც ციფრები აღწერს
მიმოხილვა აღნუსხავს 2025 წელს ბათუმში ბინების 17,478 გაყიდვას — წლიურად 15%-ით მეტს — დაახლოებით 1.3 მილიარდი დოლარის ბაზარზე, რომელიც ღირებულებით თითქმის 24%-ით გაიზარდა, თუმცა 2023 წლის პიკს ჯერ ვერ დაეწია. გაყიდვები მკვეთრად კონცენტრირებული იყო: 6,800-ზე მეტი გარიგება ახალი ბულვარის მიდამოში და თითქმის 4,000 გმირთა მოედნის მიმართულებით. ეს ორი უბანი ქალაქში აშენებულის, ნაყიდისა და შემდეგ გაქირავებულის დიდ წილს იტევს.
რატომ არის უცხოელების 52%-იანი წილი რისკის ხაზი
უცხოური მოთხოვნა თავისთავად სისუსტე არ არის — სწორედ მან ააშენა თანამედროვე ბათუმის სილუეტი. რისკი კორელაციაშია. ადგილობრივი მყიდველები რეაგირებენ ქართულ ხელფასებზე, ქართულ საიპოთეკო განაკვეთებზე და ადგილობრივ ნდობაზე, და ყველა ერთსა და იმავე მოვლენაზე ერთდროულად არ რეაგირებს. რამდენიმე ქვეყანაში კონცენტრირებული უცხოელი მყიდველების ბაზა კი შეიძლება ერთად გაჩერდეს — ვალუტის მოძრაობის, ავიაბილეთების ფასის ცვლილების, კონფლიქტის ან მშობლიურ ქვეყანაში წესის შეცვლის გამო, რასაც საქართველოსთან კავშირი არ აქვს. როცა ერთ ეროვნებაზე ყველა გაყიდვის 13% მოდის, ერთ ქვეყანაში მშვიდი წელი ბათუმის ციფრებში ჩანს.
გაუყიდველი ფონდი წინადადების მეორე ნახევარია
გამოკვლეულ პროექტებში დაახლოებით 12,400 გაუყიდველი ბინა, წელიწადში დაახლოებით 14%-ით მეტი, ნიშნავს, რომ მარაგი უფრო სწრაფად გროვდება, ვიდრე შთანთქმება. მყიდველისთვის ეს ბერკეტია: გაუყიდველი ფონდი სწორედ ის არის, რაც დეველოპერს ფასზე, გადახდის გრაფიკზე ან მოპირკეთებაზე მოლაპარაკებისკენ უბიძგებს. ხოლო მფლობელისთვის, რომელიც ახლახან ნაყიდის გადაყიდვას ცდილობს, ეს კონკურენციაა — შენს ბინას ადარებენ გვერდით დეველოპერის ახალ ერთეულებს, რომელსაც შეუძლია შემოგთავაზოს ფასდაკლება, რასაც ვერ გაუწევ მეტოქეობას. რომელ მხარეს ხარ — სწორედ ამან უნდა განსაზღვროს დრო.
პროგნოზი სტაბილურია და არა დაღმავალი
მიმოხილვა 2026 წელს აღწერს როგორც კონსოლიდაციის და არა გაფართოების წელს: პირველადი ბაზრის გაყიდვები დიდწილად უცვლელად იწინასწარმეტყველება, ფასების ზრდა კი წელიწადში 4-6%-ად. ასევე აღნიშნავს, რამდენად ფართოა ქალაქის შიდა დიაპაზონი: ძველი ბათუმის საშუალო კვადრატულ მეტრზე 3,000 დოლარს აღემატება, პერიფერიული ზონები კი 1,500-ზე ქვემოთაა. 4-6%-იანი პროგნოზი ქალაქის საშუალოა, ორივეზე გადანაწილებული. ვინც მას ერთი კონკრეტული ბინის შესაფასებლად იყენებს, არასწორ ციფრს იყენებს — უბანი პროგნოზზე მეტად მნიშვნელოვანია.
დაწერილია ჩვენ მიერ ზემოთ მითითებული წყაროდან და არ წარმოადგენს საინვესტიციო, იურიდიულ ან საგადასახადო რჩევას. მაჩვენებლები და წესები იცვლება — მნიშვნელოვანი ინფორმაცია გადაამოწმეთ მოქმედებამდე.
