დეველოპერების განვადება ახლა იპოთეკური წესების გარეთ რჩება — ცენტრალური ბანკის ყოფილი ხელმძღვანელი მას კვაზი-იპოთეკას უწოდებს

ჩვეული სტრუქტურა ისაა, რომ მყიდველი დეველოპერს ორ-სამ წელიწადში განვადებით უხდის, შემდეგ კი დარჩენილს ბანკი არეფინანსებს. ეროვნული ბანკის ყოფილი ვიცე-პრეზიდენტი ოთარ ნადარაია ამ მოწყობას კვაზი-იპოთეკას უწოდებს და ამბობს, რომ მის გარშემო რეგულირების არქონა სერიოზული პრობლემაა. შეშფოთებას სამი თვისება ხსნის: ისინი უმეტესად უცხოურ ვალუტაშია დენომინირებული, გათავისუფლებულია გადახდა-შემოსავლის ზღვრებისგან, რომლებიც საბანკო დაკრედიტებას ზღუდავს, და საკრედიტო ბიუროს ჩანაწერებში შეიძლება სრულიად არ გამოჩნდეს. ახლა ნულამდე დაბალი თავდაპირველი შენატანიც შემოთავაზებულია.

ანგარიშში მოყვანილი Galt & Taggart-ის მონაცემებით, თბილისში ბინების შესყიდვებში ქართველი მოქალაქეების წილი 2026 წელს დაახლოებით 74%-ია, 2023 წლის დაახლოებით 85%-იდან დაწეული; ისრაელის მოქალაქეებზე დაახლოებით 11%, რუსეთის მოქალაქეებზე დაახლოებით 4% და სხვა ქვეყნების მოქალაქეებზე დაახლოებით 11% მოდის. ბაზარი სტრუქტურულადაც ზემოთ წავიდა: კვადრატულ მეტრზე 1100 დოლარზე დაბალი ფასის ბინები 2024 წელს ბაზრის 68,8% იყო, 2026 წელს — 49,5%. თბილისში პირველადი ბაზრის საშუალო ფასი 2026 წლის ივნისში დაახლოებით 1417 დოლარი იყო კვადრატულ მეტრზე, ქალაქში ბინების გაყიდვებმა კი იანვრიდან ივლისამდე დაახლოებით 2,45 მილიარდ დოლარს შეადგინა — წლიურად 27%-ით მეტი.

თუ დეველოპერის სქემით ყიდულობთ, რისკები ჰიპოთეტური არ არის და ისინი თქვენია და არა მარეგულირებლის. იკითხეთ, რა მოხდება, თუ ბანკი განვადების ვადის ბოლოს რეფინანსირებაზე უარს იტყვის — სქემა ხომ იმ რეფინანსირებას ითვალისწინებს, რომელიც ჯერ არავის აუღია თავზე. იკითხეთ, რომელ ვალუტაშია ვალდებულება და ვინ ზიდავს სავალუტო რისკს, თუ ლარი მოიმოძრავებს. იკითხეთ, ეცნობება თუ არა ვალდებულება საკრედიტო ბიუროს — დაურეგისტრირებელი ვალი მაინც ვალია, როცა შემდეგ ჯერზე სესხს ითხოვთ. უფრო ფართო ბაზარზე კი ნადარაიას დასახელებული ბუშტის ნიშანი ის არის, როცა ფასები მოკლე მონაკვეთში ზოგად ინფლაციაზე ბევრად სწრაფად იზრდება — და აღნიშნავს, რომ საქართველოში ეს სხვაობა ჯერ ისეთი დიდი არ არის, როგორიც 2008 წლის კორექციამდე იყო.