მშენებარე ბინის ყიდვა საქართველოში: ოთხი რისკი და რეგისტრაციის ერთი ნაბიჯი, რომელიც დაგიცავთ

Legal.ge, რომლის გზამკვლევიც 2026 წლის 21 სექტემბერს განახლდა და ივლისში მოქმედ კანონმდებლობასთან შემოწმდა, ორ ეტაპს აღწერს. პირველია წინარე ხელშეკრულება, რომელიც კონკრეტულ ბინაზე თქვენს მომავალ უფლებას ადგენს. თავად საკუთრების რეგისტრაცია მხოლოდ მაშინ არის შესაძლებელი, როცა შენობა დასრულებულია და ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტები აქვს. რისკი სწორედ ამ ორ მომენტს შორისაა.

გზამკვლევი ოთხ რისკს ასახელებს. დეველოპერმა შეიძლება ერთი და იგივე ბინა რამდენჯერმე გაყიდოს. მიწაზე ან შენობაზე შეიძლება იპოთეკა ან სხვა ვალდებულება იყოს რეგისტრირებული, რომელიც მყიდველზე გადადის. შენობამ შეიძლება ვერ მიიღოს საკუთრების რეგისტრაციისთვის საჭირო ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტი, მაგალითად, სამშენებლო ხარვეზების გამო. და სათანადო სამშენებლო ნებართვის გარეშე საკუთრების რეგისტრაცია საერთოდ შეუძლებელია.

გზამკვლევის განმარტებით, ქართული კანონმდებლობა ხელშეკრულების საფუძველზე თქვენი მომავალი უფლების საჯარო რეესტრში წინასწარ რეგისტრაციას იძლევა, და ასეთი ჩანაწერის შემდეგ იმავე ბინაზე სხვა, კონკურენტული უფლების რეგისტრაცია გამოირიცხება. მარტივად რომ ვთქვათ: ვინც პირველი დარეგისტრირდება, ის იგებს. ეს ერთი ნაბიჯი ორმაგი გაყიდვის რისკს აგვარებს, ამიტომ ღირს მისი მოთხოვნა პირველ გადახდამდე და არა მის შემდეგ.

ხელმოწერამდე: აიღეთ ნაკვეთის საჯარო რეესტრის აქტუალური ამონაწერი და შეამოწმეთ იპოთეკა და სხვა ვალდებულებები; დარწმუნდით, რომ მიწა სრულად დეველოპერის საკუთრებაა; მოითხოვეთ მშენებლობის ნებართვა და შეამოწმეთ, შეესაბამება თუ არა მას ის, რაც შენდება. გადახდის პირობებზე შეთანხმებისას გზამკვლევი გირჩევთ, განვადება მშენებლობის ეტაპებსა და რეესტრში შემოწმებებს დაუკავშიროთ, ნაცვლად იმისა, რომ ფასის უდიდესი ნაწილი წინასწარ გადაიხადოთ. უცხოელი მყიდველებისთვის დეველოპერთან დაუკავშირებელი დამოუკიდებელი იურისტი გამართლებული ხარჯია.