ბათუმის მთლიანი სარგებლიანობა 7.1%-ია, პროგნოზი კი 5.1%
ბათუმის ბაზრის ივნისის მიმოხილვა მთლიან ქირის სარგებლიანობას დაახლოებით 7.1%-ად აფიქსირებს — სამი წლის წინ იგივე მაჩვენებელი დაახლოებით 10% იყო, ხოლო Galt & Taggart 5.1%-ს პროგნოზირებს და კონსერვატიულ სცენარში 3.4%-ს. დღიური ქირის საშუალო ტარიფები პირველ კვარტალში 7.3%-ით დაეცა მაშინ, როცა ფასები აგრძელებდა ზრდას, გაუყიდავი ფონდი კი თითქმის 13,000 ბინას შეადგენდა. ციტირებული ერთი ანალიზი რეალურ წმინდა უკუგებას 2-3%-ად აფასებს.
ვარდნადი სარგებლიანობის არითმეტიკა
სარგებლიანობა ქირა გაყოფილი ფასზე — ანუ ის ეცემა მაშინ, როცა ფასი ქირაზე სწრაფად იზრდება. ბათუმში ფასი წელიწადში 8-9%-ით იზრდებოდა, დღიური ტარიფები კი პირველ კვარტალში 7.3%-ით დაეცა, ხოლო 2025 წლის ცალკე მიმოხილვამ დღიური საშუალო ტარიფი დაახლოებით 35.6 დოლარზე პრაქტიკულად უცვლელად დააფიქსირა. ამ სურათში ქირის ბაზარს არაფერი დაუშავდა — ბინები უბრალოდ უფრო ძვირი გახდა შესაძენად. ეს ყველაზე მეტად დღევანდელ მყიდველს ეხება, რადგან ადრინდელმა მფლობელმა უფრო დაბალი ფასი დააფიქსირა და იმავე ქირას კრებს.
მთლიანი სარგებლიანობა ის არ არის, რაც ანგარიშზე შემოდის
7.1% მთლიანი მაჩვენებელი ქირაა, სანამ რამე დაიქვითება. მიმოხილვა ციტირებს შეფასებას, რომლის მიხედვით რეალისტური წმინდა უკუგება ხარჯების გათვალისწინებით 2-3%-ია, და აღნიშნავს, რომ სტუმრების გარეშე პერიოდში ნულამდე ან ქვემოთაც შეიძლება დაეცეს. ორ ციფრს შორის დგას მართვის საკომისიო, დასუფთავება და სამრეცხაო, კომუნალური, პლატფორმის კომისია, მოწყობა და მისი განახლება, შეკეთება, შენობის მოსაკრებელი და გადასახადი. არც ერთი არ არის უჩვეულო ან დამალული — ისინი უბრალოდ სათაურში არასოდეს ხვდებიან. ვინც ბათუმის ბინას საბანკო დეპოზიტს ადარებს, წმინდა ციფრი უნდა შეადაროს, რადგან დეპოზიტის განაკვეთი უკვე შრომისგან თავისუფალია.
ცამეტი ათასი გაუყიდავი ბინა — ეს არის წნეხი
აღრიცხვაზე თითქმის 13,000 გაუყიდავი ბინა იყო და ციფრი კიდევ იზრდებოდა. 2026 წელს დასრულებადი პროექტები დაახლოებით 71%-ით იყო გაყიდული, 2027-2029 წლებში დასრულებადი კი მხოლოდ 53-56%-ით. ამ ფონდმა მყიდველი ან მოიჯარე უნდა იპოვოს, და ყოველი ერთეული, რომელიც მოკლევადიან ქირაზე გადის, შენს არსებულ ბინას ეკონკურენტება. მიმოხილვის საკუთარი დასკვნაა, რომ სამშენებლო პორტფელი ჭარბი მიწოდების რისკს ქმნის და ფასების ზრდა სავარაუდოდ შენელდება, ზოგ სეგმენტში უფრო მკვეთრი კორექციის შესაძლებლობით.
რა შეუძლია მყიდველს ამით
ეს პროგნოზები და კვლევის საშუალო მაჩვენებლებია და არა განაჩენი კონკრეტულ ბინაზე — კარგი ლოკაციისა და კომპეტენტური მმართველის მქონე ბინას მათი გადაჭარბება შეუძლია. სასარგებლო დისციპლინა ის არის, რომ ხელმოწერამდე საკუთარი ციფრები ააგო: სთხოვე გამყიდველს ან აგენტს თორმეტი თვის რეალური ჯავშნების ჩანაწერები და საბანკო ამონაწერები პროგნოზის ნაცვლად, ჩათვალე დატვირთვა იმ დონეზე, რომელიც სუსტ სეზონზეც კომფორტული იქნებოდა, და შეამოწმე, ერთსა და იმავე შენობაში რამდენი ერთეული უკვე გამოდის მოკლევადიან ქირაზე. თუ გარიგება მხოლოდ მთლიანი სარგებლიანობით გამოდის, ის არ გამოდის.
დაწერილია ჩვენ მიერ ზემოთ მითითებული წყაროდან და არ წარმოადგენს საინვესტიციო, იურიდიულ ან საგადასახადო რჩევას. მაჩვენებლები და წესები იცვლება — მნიშვნელოვანი ინფორმაცია გადაამოწმეთ მოქმედებამდე.
