პროგნოზი ბათუმის ბინების სარგებელს 3.4-5.1%-ზე, სასტუმროს ნომრებს კი 10-17%-ზე აყენებს

Galt & Taggart-ის სამშენებლო მიმოხილვა, გამოქვეყნებული 2026 წლის აპრილში, 2026 წელს პიკად ასახელებს: თბილისში დაახლოებით 35,000 დასრულებული საცხოვრებელი ერთეული და ბათუმში 18,000-მდე. მასშტაბისთვის: თბილისი 2020-დან 2025 წლამდე წელიწადში 16,000-დან 21,000 ერთეულამდე აკეთებდა, ბათუმი კი 2020 წლის დაახლოებით 2,000 ერთეულიდან 2025 წელს 13,000-მდე მივიდა. შემდეგ პროგნოზი ნელდება — თბილისი 2027 წელს 27,000-ზე და 2028-2029 წლებში საშუალოდ 25,000-ზე წელიწადში, ბათუმი 2027 წელს დაახლოებით 14,000-ზე და შემდეგ წელიწადში დაახლოებით 12,000-ზე. უფრო ნელი წლებიც კი ბოლო წლების ნორმაზე მაღლაა. ნებართვებმა, წამყვანმა ინდიკატორმა, 2024 წელს ქვეყნის რეკორდულ 12 მილიონ კვადრატულ მეტრს მიაღწია, 2025 წელს კი 11.4 მილიონი იყო, რომლის 77% საცხოვრებელი.

სარგებლის არითმეტიკა ერთეულების რაოდენობიდან გამომდინარეობს. ბათუმის ბინების მთლიანი სარგებელი 2023 წლის 10%-იდან 2025 წელს 7.4%-მდე დაეცა, Galt & Taggart კი 5.1%-დან 3.4%-მდე დიაპაზონს პროგნოზირებს. ბინების წმინდა სარგებელი, ხარჯების შემდეგ, ჩვეულებრივ 3-4%-ია და კომპანიის სცენარით 1.5-2%-მდე ან თითქმის ნულამდე ეცემა, თუ ბინების მარაგი გაორმაგდება. ეს პროგნოზებია და არა დაკვირვებული ციფრები, და მათში ყველაზე სასარგებლო მიმართულება და მექანიზმია: ბევრი თითქმის ერთნაირი ბინა, ერთსა და იმავე საქირავნო აუზში, ერთსა და იმავე ორ წელიწადში ჩაბარებული, მფლობელებით, რომლებმაც უმეტესად გასაქირავებლად იყიდეს.

იგივე მიმოხილვა სასტუმროს ნომრების წმინდა სარგებელს 10-17%-ად აფასებს — ეს ბინებისგან მოსალოდნელის რამდენიმეჯერ მეტია. ეს უფასო სადილი არ არის და ღირს იმის გარკვევა, რატომ განსხვავდება ციფრები. სასტუმროს ნომრის პროდუქტი მართვასთან ერთად იყიდება, შემოსავალი სეზონურია და ოპერატორის დატვირთვასა და ფასების დისციპლინაზეა დამოკიდებული, საკომისიოების სტრუქტურა წილს თქვენამდე იღებს, ერთი სასტუმრო ერთეულის გასაყიდი ბაზარი კი ბინაზე ბევრად თხელია. სხვაობა რეალურია, მაგრამ ეს ორი სხვადასხვა ბიზნესის სხვაობაა — ერთი ქონების გაქირავებაა, მეორე სხვისი სავაჭრო ოპერაციაში შესვლა. მნიშვნელოვანი კითხვებია: ვინ მართავს, რა საკომისიოებია, როგორ იყოფა საერთო აუზი და რა ხდება, თუ ოპერატორი წავა.

მიწოდების მხარეს ზეწოლა მხოლოდ ქირაზე არ არის. სამშენებლო ხარჯების ზრდა 2026 წელს დაახლოებით 8%-ად იყო მოსალოდნელი, ხელფასების — დაახლოებით 9%-ად, სამშენებლო და სარემონტო მასალების შემოსავალი კი 2025 წელს 5.9 მილიარდ დოლარად დასახელდა და 2026 წლისთვის 6.3 მილიარდად იპროგნოზდა. დეველოპერისთვის ეს ნიშნავს უფრო თხელ მარჟას ყველაფერზე, რაც წელიწადნახევრის წინ დაფასდა; მყიდველისთვის — რომ გეგმაზე ყიდვის ფასებს ქვემოდან მზარდი იატაკი უდგას, იმ ბაზარზეც, სადაც დასრულებული ბინების სარგებელი ეცემა. ეს ორი ფაქტი ხშირად ერთმანეთის საწინააღმდეგოდ მოიხმობა, თითქოს მხოლოდ ერთი შეიძლება იყოს სწორი. ორივე შეიძლება იყოს: მშენებლობა ძვირდება, საქირავნო უკუგება კი თხელდება, შედეგი კი ჯაჭვში ყველაზე ზეწოლაა და არა სუფთა სიგნალი ყიდვის ან გაყიდვის სასარგებლოდ.