سلّم أسعار تبليسي يمتد من 865 دولارًا للمتر إلى 4,319

يقسّم TBC Capital سوق تبليسي إلى ست شرائح ويعطي متوسط سعر للمتر المربع لكل منها على مدى الاثني عشر شهرًا الأخيرة: الفاخرة 4,319 دولارًا، والمميّزة+ 3,121، والمميّزة 2,374، والمريحة 1,621، والاقتصادية+ 1,208، والاقتصادية 865. والدرجة العليا تقارب خمسة أمثال الدنيا بالضبط. والفجوات غير متساوية أيضًا — فالخطوة من الاقتصادية إلى الاقتصادية+ نحو 343 دولارًا، أما الخطوة من المميّزة+ إلى الفاخرة فنحو 1,198 دولارًا. بعبارة أخرى يتمدّد السلّم وأنت تصعده، وهو ما تتوقّعه في سوق يتنافس أسفله على السعر وأعلاه على الشحّ.

كان متوسط سعر البيع العام للسوق عند TBC Capital للأشهر التسعة الأولى من 2026 هو 1,353 دولارًا للمتر المربع، بزيادة 4% سنويًا، ورقم سبتمبر 1,373 دولارًا، بزيادة 3%. وكلاهما يقع بين درجة الاقتصادية+ عند 1,208 ودرجة المريحة عند 1,621 — أقرب إلى أسفل السلّم من وسطه. وهذا هو التصحيح النافع لأي عرض مبني على متوسط على مستوى المدينة: فالمعاملة النموذجية في تبليسي شقة اقتصادية+ أو مريحة، وأي سعر مذكور قرب 2,400 دولار هو منتج مميّز لا متوسّط. وأرقام Galt & Taggart الموازية لسبتمبر، 1,434 دولارًا في السوق الأوّلية و1,387 في الثانوية، تقع في النطاق نفسه.

أسعار الشرائح لقطة لاثني عشر شهرًا، فهي لا تُظهر حركة بنفسها — لكن بيانات المعاملات إلى جانبها تُظهرها، وهي تشير إلى الدرجات الأدنى. ففي سبتمبر ارتفعت مبيعات الشقق الأقدم 13% سنويًا إلى 3,496 بينما انخفضت مبيعات الشقق الجديدة 3% إلى 758، وينسب TBC Capital هذا الانخفاض في المقام الأول إلى المعروض الذي يقلّ سعره عن 1,500 دولار للمتر المربع. ولمّا كان 1,500 يقع فوق المريحة عند 1,621 بقليل وفوق الاقتصادية+ عند 1,208 بمريح، فالرخاوة في البناء الجديد عند الطرف الأرخص تحديدًا، لا في العقار الرخيص عمومًا — فالمعروض الأقدم بأسعار مشابهة بِيع أكثر لا أقل. وعلى مدى تسعة أشهر يصحّ التقسيم نفسه: مبيعات الشقق القائمة بزيادة 23%، ومبيعات الشقق الجديدة بزيادة 3%.

تحذيران. الأول أن هذه متوسطات شريحة لا تقييم لأي شقة: فتسميات الشرائح تصنيف المحلّل، ولا تنشر المقالة المعايير وراءها، وتسمية مبنى قابلة للنزاع من أي بائع فيه. والثاني أن أرقام الشرائح تغطّي اثني عشر شهرًا في حين أن أرقام السعر والإيجار والعائد في الإصدار نفسه شهرية أو لتسعة أشهر، فخلطها في حساب واحد سيُدخل خطأً بصمت. لكن السلّم، إذا استُخدم صحيحًا، يجيب سؤالًا لا يستطيع المتوسط الإجابة عنه: هل السعر المذكور مرتفع بمقياس المدينة أم عادي بمقياس شريحته. وهذان أمران مختلفان جدًّا، والفجوة بين 865 و4,319 دولارًا هي مقدار المساحة المتاحة للخلط بينهما.