موجة المعروض: نحو 35,000 وحدة في تبليسي و18,000 في باتومي هذا العام

التصاريح والإطلاقات تقول ما ينويه المطوّرون، أما الإنجازات فتقول ما يصل فعلاً. فالوحدة المسلّمة هذا العام وحدةٌ يمكن تأجيرها وتأثيثها وعرضها، أو إعادة بيعها، منذ هذا العام. ولهذا فإنّ سنة ذروة واحدة أهمّ من خطّ إنتاج ثابت: إذ يرتفع المخزون المتاح للمستأجرين والمشترين في تبليسي وعلى ساحل أدجارا دفعةً واحدة، وعلى السوق أن تستوعبه عبر المواسم التالية لا تدريجياً.

يتتبّع التقدير نفسه العوائد الإيجارية الإجمالية في باتومي من 10% في 2023 نزولاً إلى 7.4% في 2025، ويتوقّع هبوطاً إضافياً إلى نطاق 5.1% إلى 3.4%. وبعد خصم المصاريف التشغيلية تهبط هذه الأرقام الإجمالية عادةً إلى 3-4%، ويحذّر التقدير من أنها قد تنضغط نحو 1.5-2% إذا تضاعف مخزون الشقق. ويقابل كذلك بين شقق بمتوسّط نحو 34 دولاراً لليلة عند إشغال 31% وفنادق عند نحو 286 دولاراً و68.6%، وهي الفجوة بين أصل يبيع أربعة أشهر قوية وأصل يبيع سنة كاملة.

يتوقّع التقدير أيضاً ارتفاع كلفة البناء نحو 8% خلال 2026 والأجور نحو 9%. والمطوّر الذي يواجه كلفة بناء أعلى والمشتري الذي يواجه عائداً إيجارياً أدنى هما وجهان لعام واحد، ويلتقيان عادةً في إطلاقات أبطأ وحسومات أكبر على المخزون غير المباع، لا في هبوط سعريّ مفاجئ. أما المالك الذي يحتفظ بشقة منجزة بالفعل فالنتيجة العملية بالنسبة إليه هي المنافسة: وصول وحدات مماثلة أكثر إلى سوق الإيجار دفعةً واحدة يجعل الإبقاء على الإيجار المطلوب أصعب.

هذه إسقاطات وُضِعت في وقت سابق من العام لا إحصاءً لما سُلِّم فعلاً. وتواريخ الإنجاز تتأخّر، وقد يُعتمَد برج قيل إنه ينتهي في 2026 في عام 2027. وقبل استخدام الأرقام في قرار، يجدر مراجعة إحصاءات البناء والتشغيل الرسمية للربع الجاري، وفي مبنى محدّد، طلب رخصة الإشغال بدل التاريخ المتوقَّع من المطوّر.