جداول المقارنة الإقليمية تترك جورجيا فارغة — فهذه أرقام تبليسي نفسها

دبي هي قصة الحجم: نحو 176.7 مليار درهم من المبيعات في الربع الأول من 2026، بزيادة 23.85% على الربع نفسه من 2025، عبر 47,955 معاملة تشمل السكني والأراضي، منها 13,243 مبيعة في مارس وحده. واستأثر البيع على الخريطة بـ65% من المعاملات عددًا و53% قيمةً. وأرقام تركيا في المقارنة ليناير وفبراير فقط: 236,029 عقارًا مُبيعًا، بزيادة 0.6% على الشهرين نفسيهما من 2025، مع انخفاض يناير 4.7% عند 111,480 وحدة وارتفاع فبراير 5.9% عند 124,549. وكان المشترون الأجانب نحو 1.2% من كل المبيعات التركية في أوائل 2026 — 1,306 وحدات في يناير و1,506 في فبراير. وبلغت المبيعات المرهونة في يناير 20,263، بقفزة 15.7%. وبلغ إعادة البيع نحو 70% من المعاملات التركية مقابل نحو 30% بناء جديد. وأوردت شمال قبرص عقود بيع بزيادة نحو 11% على الربع الأول من 2025، بمتوسط أسعار سكنية نحو 2,600 يورو للمتر المربع وبالشقق نحو 60% من الصفقات. ولم تُسهم اليونان ببيانات معاملات قطّ: مؤشر أسعار إسكان نحو 110.50 نقطة في بداية 2026 وأسعار سكنية في أثينا بزيادة نحو 6% سنويًا.

تقول المقارنة إن إحصاءات الربع الأول من 2026 لقطاع جورجيا السكني ليست موحّدة تمامًا بعد وإن الأرقام الرسمية شحيحة، ولا تعطي جورجيا عدد معاملات ولا قيمة مبيعات ولا رقمًا للمشترين الأجانب ولا سعرًا للمتر المربع. وهذه الفجوة مسألة صيغة نشر لا غياب بيانات. فأرقام تبليسي نفسها، الصادرة في 4 نوفمبر، تسجّل 35,033 معاملة مسجّلة في الأشهر التسعة الأولى من 2026 بقيمة سوق سكنية 3.2 مليار دولار، بزيادة 26.3% على الفترة نفسها من 2025، و4,330 شقة مُبيعة في سبتمبر وحده، بزيادة 8.0% سنويًا. وكان متوسط سعر سبتمبر 1,434 دولارًا للمتر المربع في السوق الأوّلية و1,387 في الثانوية. وبوضع ذلك مقابل 47,955 صفقة لدبي في ربع واحد يتبيّن فرق الحجم — ويتبيّن أيضًا أن تبليسي تُبلّغ شهريًا، مع السعر والإيجار والعائد في الإصدار نفسه، وهو تفصيل أكثر مما تنشره معظم مجموعة المقارنة.

تحمل المقارنة نفسها جدولًا للعوائد الإيجارية المتوقّعة على شراء بـ500,000 دولار: جورجيا 8% إلى 11%، وشمال قبرص 7% إلى 10%، ودبي 6% إلى 9%، وتركيا 5% إلى 7%، واليونان 3% إلى 5%. وتخرج جورجيا في صدارة هذه القائمة، وهي من الدعاوى الجديرة بالتعامل الحذر — فالجدول لا يذكر مصدرًا ولا فترة، وهو غير مرتبط ببيانات الربع الأول في موضع آخر من الصفحة. وما يمكن التحقّق منه هو طرف جورجيا منه. فـGalt & Taggart يقدّر عائد تبليسي الإيجاري في سبتمبر بـ9.4%، داخل نطاق 8% إلى 11% المذكور؛ ويقدّره TBC Capital، في الإصدار نفسه، بـ8.2%، في أسفل ذلك النطاق تمامًا. والمدى الذي تورده شمال قبرص نفسها في الصفحة ذاتها، 4.5% إلى 8% على عقود الإيجار الطويلة النموذجية، أدنى ماديًا من 7% إلى 10% التي يمنحها لها الجدول، وهذا مقياس عادل لمقدار الثقل الذي يحمله الجدول.

قليل جدًّا من هذا متكافئ، وقول ذلك أنفع من ترتيبه. فرقم تركيا يغطّي شهرين لا ثلاثة. وقيمة دبي بالدرهم وتشمل قسائم أراضٍ إلى جانب الوحدات السكنية. وشمال قبرص تُبلّغ حركة نسبية في العقود دون أعداد مطلقة. واليونان تُبلّغ مؤشرًا ولا معاملات قطّ. وجورجيا تُبلّغ شهريًا وبالدولار. وما يبقى بعد عدم التطابق حفنة حقائق بنيوية جديرة بالحمل: المشترون الأجانب جزء صغير جدًّا من الحجم التركي، نحو 1.2%؛ والبيع على الخريطة أغلبية تدفّق صفقات دبي بـ65% عددًا؛ وإعادة البيع أغلبية تركيا بنحو 70%؛ وفي تبليسي في سبتمبر فاقت مبيعات الشقق الأقدم الجديدة بأكثر من أربعة إلى واحد بحسب تقسيم TBC Capital. أربع أسواق وأربع أشكال مختلفة للطلب — وهذا هو الجزء الذي يطمسه جدول المقارنة.