سلّم أسعار باتومي يمتد من 1,565 إلى 3,146 دولارًا للمتر

في مارس 2026 تسير أرقام الأحياء كالتالي: باتومي القديمة 3,146 دولارًا للمتر المربع، وجادة الأبطال 2,081، وغونيو-كفارياتي 2,075، وماخينجاوري 1,819، وكوبوليتي 1,805، والبوليفار الجديد 1,787، والمناطق الداخلية 1,715، والمناطق الطرفية 1,565. وأعلى السلّم ضعف أدناه، وهذا أنفع ما يمكن معرفته قبل مقارنة سعرين معلنين. فكتيّب يقتبس 1,700 دولار للمتر ليس صفقةً إذا كان المبنى في منطقة طرفية حيث هذا هو السعر السائد، و2,800 في باتومي القديمة ليس مغالاة. وعلى مستوى السوق كله، كان متوسط السوق الأولية 1,893 دولارًا بارتفاع 8.7% سنويًا، والثانوية 1,479 بارتفاع 7.8%.

تُظهر بيانات السجل العام بيع 4,049 شقة في باتومي في الربع الأول من 2026 بارتفاع 15.8% سنويًا، مع ارتفاع السوق الثانوية 10.1% والأولية 21.1%. ويحذّر التقرير نفسه من أن رقم السوق الأولية قد يكون مشوَّهًا بتأخيرات التسجيل، وهذا نوع التحذير الذي يُحذف عند اقتباس الرقم في عرض بيعي. وأفاد مسح منفصل للمطوّرين بزيادة 70.6% — وهو رقم أكبر كثيرًا من منهج مختلف وعيّنة ذاتية الاختيار، وليس بديلًا عن السجل. وحتى بعد الزيادة، يبقى الطلب في السوق الأولية أدنى بكثير من رواج 2022-2023.

العائد الإيجاري الإجمالي في التقرير 7.1%، والإيجارات الشهرية للمتر المربع تُعطى كالتالي: باتومي القديمة 11.0 دولارًا، والبوليفار الجديد 10.8، والمناطق الداخلية 9.8، والمناطق الطرفية 9.6. ولاحظ كم أن تفاوت الإيجارات أضيق بكثير من تفاوت أسعار البيع: فباتومي القديمة تساوي ضعف القيمة الرأسمالية لمنطقة طرفية لكنها تحصّل نحو 15% إيجارًا أكثر للمتر فقط، ولهذا فإن أفضل العوائد الإجمالية ليست في أغلى الأحياء. والرقم الآخر الذي يجدر حفظه هو أن متوسط سعر الإيجار اليومي انخفض 7.3% في الربع، وهو ما يعزوه التقرير إلى الموسم في معظمه. كما أن الإجمالي ليس الصافي — فرسوم الخدمات وأجور الوكالة أو المنصة والتفريش والإصلاحات وأسابيع الخلو وضريبة 5% على الإيجار السكني كلها تُخرَج منه.

لا يعطي التقرير عدد وحدات المعروض الجديد، لكنه يصف عددًا كبيرًا من المشاريع تحت الإنشاء إلى جانب مخزون مرتفع من العقارات غير المبيعة، ويقرأ هذا التركيب كوفرة في المعروض — مع إشارة صريحة إلى أنه قد يصعّب استمرار صعود الأسعار الأولية بالوتيرة الحالية. وبالنسبة للمالك فهذه هي الجملة التي يجب التوقف عندها. فارتفاع الأسعار الأولية 8.7% في سنة رقم جيد؛ ووجود مخزون كبير غير مبيع لم يُستنفَد بعد سبب لعدم استقراء ذلك الرقم. وللمشتري تعمل الحقائق نفسها في الاتجاه المضاد: فسوق فيها مخزون غير مبيع سوق تكون أسعار الطلب فيها قابلة للتفاوض، خاصةً على وحدات مكتملة يحملها مطوّر. وأيٌّ من القراءتين تنطبق يعتمد على أي جانب من الطاولة أنت هذا العام.