تبليسي مقابل صوفيا: الشقق بنحو نصف الثمن، والعائد الإجماليّ أعلى بنحو النصف مرّةً أخرى

تضع مقارنة Numbeo، ببيانات تبليسي حتّى 6 أكتوبر وصوفيا حتّى 11 أكتوبر 2026، وسط صوفيا أعلى من وسط تبليسي بـ83.3% لوحدة المساحة، وأعلى بـ129.0% خارج الوسط. وباليورو للقدم المربّعة: 366.07 مقابل 199.69 في الوسط، و266.39 مقابل 116.35 خارجه — أي نحو 3940 يورو مقابل 2150 للمتر المربّع في الوسط، ونحو 2870 مقابل 1250 أبعد منه، بالتحويل على أساس 10.764 قدماً مربّعةً للمتر المربّع. والعائد الإجماليّ للإيجار يسير في الاتّجاه المعاكس: 6.32% في وسط تبليسي و7.28% خارجه، مقابل 4.02% و4.05% في صوفيا.

تُظهر المقارنة ذاتها النصف الآخر من الصورة. فنسبة السعر إلى الدخل في تبليسي 13.73 مقابل 11.04 في صوفيا، ومقياس كلفة الرهن إلى الدخل 188.59% مقابل 72.77%، ما يعطي مؤشّر القدرة على الاقتراض 0.53 مقابل 1.37. وبعبارةٍ صريحة: الشقّة في تبليسي أقلّ كلفةً بالمال المطلق وأكثر كلفةً نسبةً إلى ما تكسبه الأسرة المحلّيّة، والاقتراض المحليّ أثقل بكثيرٍ نسبةً إلى الدخل المحليّ منه في بلغاريا. وهذه الفجوة هي السبب العمليّ لارتفاع العوائد الجورجيّة: فقاعدة مشترين محلّيّين أنحف تمويلاً بالرهن تُبقي أسعار الشراء منخفضةً نسبةً إلى الإيجارات.

Numbeo مجمّعٌ من المستخدمين، فأرقامه إرشاديّةٌ لا بيانات صفقاتٍ مدقّقة، وعيّنةٌ نحيفةٌ قد تحرّك قراءة مدينة. وهي مفيدةٌ لشكل المقارنة وضعيفةٌ لقرارٍ على عقارٍ واحد. وأمران آخران لا يظهران في الجدول أصلاً ويدخلان الحساب ذاته: بلغاريا داخل الاتّحاد الأوروبيّ وجورجيا خارجه، وهذا يمسّ التمويل والعملة وسوق إعادة البيع؛ والعائد الإجماليّ الجورجيّ ليس العائد الصافي بعد خروج عمولة الوساطة والفراغ والمرافق والإصلاحات وضريبة دخل الإيجار. فلتُعامَل المقارنة كسببٍ للنظر، ثمّ يُسعّر المبنى بعينه.