إسطنبول تدفع عائداً أعلى من تبليسي على الورق — لكنّ قرضاً عقاريّاً هناك يأكل أكثر من أربعة أمثال الدخل المحلّيّ

على الأرقام المجموعة من المستخدمين، العائد الإيجاريّ الإجماليّ في مركز المدينة 6.31 في المئة في تبليسي مقابل 7.30 في المئة في إسطنبول. وخارج المركز يتقاربان: 7.28 مقابل 7.82 في المئة. فإسطنبول متقدّمةٌ بنحو نقطةٍ في المركز ونصف نقطةٍ في الأطراف — فجوةٌ تستحقّ الملاحظة لا نقل استراتيجيّةٍ بسببها، خاصّةً أنّ الرقمين إجماليّان ولا يقولان شيئاً عن الإدارة والشغور ورسوم الخدمات والضرائب المحلّيّة. ولاحظ أيضاً أنّ هذه العوائد أدنى من 8 إلى 8.6 في المئة التي يذكرها محلّلون محلّيّون لتبليسي عادةً، وهو تذكيرٌ بأنّ منهجَين قد يصفان المدينة نفسها وصفَين مختلفَين.

ويسعّر المصدر نفسه العقار في مركز المدينة بـ 580 لاري للقدم المربّعة في تبليسي و755 في إسطنبول؛ وخارج المركز 338 مقابل 437. وبالتحويل على 10.76 قدماً مربّعةً للمتر — وهو حسابنا لا حساب المصدر — فذلك نحو 6,250 لاري للمتر المربّع في وسط تبليسي مقابل نحو 8,130 في وسط إسطنبول، ونحو 3,640 مقابل 4,700 في الأطراف. وبإيجاز: إسطنبول تطلب نحو 30 في المئة أكثر للمساحة وتعيد نحو نقطةٍ أكثر في الإيجار الإجماليّ. وهل تستحقّ هذه المقايضة؟ يتوقّف ذلك في معظمه على ما تعتقده عن مسار كلّ عملةٍ وكلّ سوق إيجارٍ بعد ذلك.

أرقام القدرة على التملّك ليست متقاربة. فالقرض العقاريّ يُقدَّر بـ 189 في المئة من متوسّط الدخل في تبليسي و421 في المئة في إسطنبول؛ ومؤشّر القدرة على تحمّل القرض 0.53 مقابل 0.24. أمّا نسبة السعر إلى الدخل فتسير في الاتجاه المعاكس — 13.75 سنةً من الدخل في تبليسي مقابل 10.29 في إسطنبول — وهذا يعني أنّ العقار في إسطنبول أرخص نسبةً إلى الأجور المحلّيّة مع أنّ الاقتراض عليه موجع. وللمشتري الأجنبيّ الذي يدفع نقداً، فنسبة السعر إلى الدخل في معظمها إشارةٌ إلى عمق سوق إعادة البيع المحلّيّ: مَن محلّيّاً يستطيع أن يشتري شقّتك منك لاحقاً، وبأيّ شروط.

هذه أرقامٌ يساهم بها المستخدمون، ويذكر المصدر 155 مساهماً لتبليسي في الاثني عشر شهراً الماضية مقابل 534 لإسطنبول. وهذه عيّنةٌ أرقّ في الجانب الجورجيّ وسببٌ لاعتبار مدخلات تبليسي استدلاليّةً لا دقيقة. وبيانٌ كهذا، إن استُخدم بصوابٍ، جيّدٌ للاتجاه — أيّ مدينةٍ أغلى، وأين يقع إجهاد الاقتراض — وضعيفٌ لتقييم شراءٍ محدّد. فلذلك تريد أسعار طلبٍ فعليّةً لوحداتٍ مماثلةٍ وإيجاراً فعليّاً متحقّقاً في الطابق الذي تشتري فيه.