بلغ الإيجار في تبليسي 11.3 دولارًا للمتر في سبتمبر — ومحلّلان يختلفان على العائد

تبدّلت ملكية 4,330 شقة في تبليسي في سبتمبر 2026، بزيادة 8.0% عن سبتمبر 2025، موزّعة بالتساوي تقريبًا: 2,163 في السوق الثانوية و2,167 من البناء الجديد. ونما النصف الأوّلي 14.5% سنويًا والنصف الثانوي 2.1% فقط. وعلى مدى الأشهر التسعة الأولى سجّلت المدينة 35,033 معاملة بقيمة 3.2 مليار دولار، بزيادة 26.3% عن الفترة نفسها من 2025. وبلغ متوسط سعر السوق الأوّلية 1,434 دولارًا للمتر المربع، بزيادة 0.2% عن أغسطس و6.7% عن العام السابق؛ أما رقم السوق الثانوية، ويُقصد به هنا المباني المرخّصة من 2013 وما بعدها، فكان 1,387 دولارًا، بانخفاض 0.9% شهريًا وارتفاع 5.9% سنويًا.

يُفيد Galt & Taggart بأن إيجار سبتمبر بلغ 11.3 دولارًا للمتر المربع لشقة نموذجية بين 50 و60 مترًا، بزيادة 8.6% عن أغسطس، وبعائد إيجاري 9.4%. أما TBC Capital، المذكور في المقال نفسه، فيفيد بأن إيجار سبتمبر 10.3 دولارات، بزيادة 1%، وبعائد 8.2% — أي أقل بعُشرَين من نقطة عن العام السابق. وتختلف أعداد المعاملات أيضًا: 4,330 مقابل 4,254، و35,033 معاملة في تسعة أشهر مقابل 34,434. وهذه ليست تناقضات بقدر ما هي تعريفات مختلفة لما يُحتسب، والمقال لا ينشر منهجية أيٍّ منهما. وللمالك الذي يراجع إيجاره، فالقراءة العملية أن الفجوة بين الرقمين تقارب سُدس القيمة، وأن افتراض العائد في جدول حسابي ينبغي أن يُختار مع وضع هذا المدى في الحساب.

تقسيم TBC Capital للسوق هو الجزء الأكثر دلالة في التقرير. في سبتمبر ارتفعت مبيعات الشقق الأقدم 13% سنويًا إلى 3,496 معاملة، بينما تراجعت مبيعات الشقق الجديدة 3% إلى 758، أي نحو 18% من الإجمالي. وتركّز انخفاض مبيعات البناء الجديد، بقراءة TBC Capital، في المعروض الذي يقلّ سعره عن 1,500 دولار للمتر المربع. وعلى مدى تسعة أشهر يصحّ النمط نفسه: مبيعات الشقق القائمة بزيادة 23%، ومبيعات الشقق الجديدة بزيادة 3%. وأيًّا كان ما يحرّك الطلب في تبليسي هذا العام، فهو لا يظهر بأقوى صوره في الطرف الأرخص من سوق البناء الجديد.

التراخيص تحكي النصف الآخر من القصة. فمساحة تراخيص البناء الصادرة في سبتمبر انخفضت 39.6% سنويًا إلى 117,252 مترًا مربعًا على 19 مشروعًا، ومساحة السكن المرخّصة في تسعة أشهر انخفضت 7.6%. ورقم التراخيص عند TBC Capital لتسعة أشهر هو انخفاض 10% إلى نحو 854,000 متر مربع، مع تركّز الانخفاضات في إيساني وغلداني وديدي ديغومي، وبقاء أكبر الأنصبة في نادزالاديفي وديدي ديغومي بنسبة 17% لكلٍّ منهما وسابورتالو بنسبة 15%. وارتفاع المبيعات مقابل انخفاض التراخيص هو الحساب الذي يدفع الأسعار في النهاية، وقد صار مرئيًا في بيانات تبليسي الشهرية في معظم هذا العام.