2026-10-17 · العقارات
ثلاثةٌ من كلِّ أربعةِ مشترينَ لشققِ تبليسي الجديدةِ هذا العامَ محلّيّون، وتكاليفُ البناءِ صعدَت 29% منذ 2022
وضعَت مراجعةُ سوقٍ نُشرَت في أغسطس 2026 المشترينَ المحلّيّينَ عند 76% من المبيعاتِ المشمولةِ في السوقِ الأوّليّةِ بتبليسي هذا العام، والمشترينَ الروسَ عند 3%. وارتفعَ مؤشّرُ جيوستات لأسعارِ العقارِ السكنيِّ 4.9% سنويًّا في الربعِ الثاني، وهو أعلى بـ63.8% من متوسّطِ 2020. وصعدَ مؤشّرُ تكاليفِ البناءِ 3.9% سنويًّا في يونيو وهو أعلى بـ29.3% مِمّا كانَ في فبراير 2022، والنقلُ والوقودُ والكهرباءُ أكبرُ مُسهِم.
صورةُ المشتري هي الخبر
استأثرَ المشترونَ المحلّيّونَ بـ76% من المبيعاتِ المشمولةِ في السوقِ الأوّليّةِ بتبليسي في 2026، مقابلَ 3% للمشترينَ الروس. ولمن ما زالَ تصوُّرُه لهذا السوقِ هو تدفُّقَ 2022 و2023، فهذا هو التصحيح. فالطلبُ على البناءِ الجديدِ في تبليسي محلّيٌّ في معظمِه الآن، أي أنّه يتبعُ المداخيلَ الجورجيّةَ وشروطَ الإقراضِ وتكوينَ الأسرِ لا تدفُّقاتِ الهجرة. ويعني ذلك أيضًا أنَّ بائعًا يُسعِّرُ شقّةً جديدةً لمشترٍ أجنبيٍّ لم يَعُد هو المشتريَ الحدّيَّ قد ينتظرُ طويلًا.
الأسعار: أبطأُ لكنّها ما زالَت ترتفع
ارتفعَ مؤشّرُ جيوستات لأسعارِ العقارِ السكنيِّ 4.9% سنويًّا في الربعِ الثاني من 2026، وهو أعلى بـ63.8% من متوسّطِ 2020. وأُفيدَ بارتفاعِ أسعارِ السوقِ الأوّليّةِ 6.1% سنويًّا في مايو، وتوقُّعُ غالت آند تاغارت نموٌّ سنويٌّ في نطاقِ 5 إلى 7%، ويُعزوهُ إلى التمدُّنِ وصغرِ أحجامِ الأسرِ وارتفاعِ المداخيلِ وعوائدِ الاستثمار. والوصفُ في المراجعةِ لسوقٍ توقَّفَ عن التسارعِ لا لسوقٍ انعكس، والعبارةُ المستخدمةُ أنَّ نموَّ الأسعارِ استقرّ.
لماذا لا يُخفِّضُ المطوّرونَ الأسعار
لأنَّ الأرضيّةَ تحتَهم ارتفعَت. فمؤشّرُ تكاليفِ البناءِ صعدَ 0.9% شهريًّا و3.9% سنويًّا في يونيو 2026، وهو أعلى بـ29.3% من فبراير 2022. وارتفعَ النقلُ والوقودُ والكهرباءُ 16.6% سنويًّا وأسهمَ وحدَه بـ1.9 نقطةٍ مئويّةٍ من تلك الزيادةِ السنويّة. وصعدَ البناءُ السكنيُّ تحديدًا 2.6% عن مايو و3.5% سنويًّا، بينما كانَت تكاليفُ غيرِ السكنيِّ أدنى بقليل. فمن ينتظرُ خصوماتٍ على المخزونِ على الخارطةِ يُقامرُ ضدَّ قاعدةِ تكاليفَ لم تتوقَّف عن الحركة.
ما تفعلُه بهذا إن كنتَ تبيعُ أو تشتري
إن كنتَ تبيع، فسعِّر بما يستطيعُ دفعَه بيتٌ جورجيٌّ برهنٍ جورجيّ، فهذا هو المشتري أمامَك الآن. وإن كنتَ تشتري، فقاعدةُ تكاليفَ ترتفعُ أسرعَ من الأجورِ هي سببُ تمسُّكِ المطوّرينَ بأسعارِهم المطلوبة، وهي تدعو إلى مقارنةِ شقّةِ إعادةِ بيعٍ مكتملةٍ بالبناءِ الجديدِ لا إلى افتراضِ خصمٍ على الجديد. وتُشيرُ المراجعةُ كذلك إلى عائدٍ إيجاريٍّ إجماليٍّ في تبليسي بلغَ 8.4% في مايو 2026، وُصِفَ بأنّه متّسقٌ مع متوسّطِه الطويلِ الأجل، وهو تذكيرٌ بأنَّ حجّةَ الإيجارِ هنا كانَت أثبتَ من حجّةِ السعر.
#Tbilisi #primary market #construction costs #price index
مكتوب من قِبَلنا استناداً إلى المصدر المذكور أعلاه، وليس نصيحة استثمارية أو قانونية أو ضريبية. الأرقام والقواعد تتغيّر — تأكّد من أي شيء مهم قبل التصرف بناءً عليه.