2026-10-27 · العقارات
تبليسي مرشّحة لـ35,000 شقّة مكتملة في 2026 مقابل 16,000 إلى 21,000 سابقاً
تتوقّع Galt and Taggart أن تبلغ دورة البناء السكني في جورجيا قمّتها هذا العام. فمن المتوقّع أن تُكمل تبليسي 35,000 وحدة في 2026، لتنخفض إلى 27,000 في 2027 وبمتوسّط 25,000 سنويّاً في 2028 و2029، مقابل 16,000 إلى 21,000 مكتملة سنويّاً من 2020 إلى 2025. ويُتوقّع لباتومي ما يصل إلى 18,000 وحدة في 2026، من 2,000 في 2020 و13,000 في 2025. ويتوقّع البنك أن يضغط فرط المعروض على الأسعار والإيجارات. وإن كنت تملك هنا فهذا هو الرقم الأهمّ.
لماذا ينتهي كلّ شيء في الوقت نفسه
يعيد التوقّع الذروة إلى التصاريح. فقد أصدرت جورجيا رقماً قياسيّاً من 12 مليون متر مربّع من تصاريح البناء في 2024 و11.4 مليوناً في 2025، شكّلت المباني السكنيّة منها 77%. والمشاريع التي بدأت في ذروة الطلب تصل الآن إلى الاكتمال معاً، والأثر الأشدّ متوقّع في تبليسي وباتومي. وتُظهر أرقام مكتب الإحصاء لكانون الثاني إلى آذار 2026 أنّ الأنبوب لا يزال يُملأ: 2,472 تصريحاً بزيادة 4.8% سنويّاً، مع أخذ تبليسي 48.7% من النشاط المخطّط.
ما يفعله فرط المعروض بالعائد
رأي البنك أنّ ارتفاع أحجام التسليم يخلق فرط معروض، ويشدّد المنافسة ويضغط على الأسعار والإيجارات معاً. ويضع العوائد الصافية النمطيّة للشقق بين 3% و4% بعد المصاريف ويقول إنّها تستمرّ في الانخفاض، مع ملاحظة صارخة بأنّ تضاعف مخزون الشقق قد يُهبط العوائد الصافية إلى 1.5% و2% أو قريباً من الصفر. وهذا توقّع لا قياس، ويجب قراءته كذلك. لكنّ الاتّجاه ينبع مباشرة من أرقام الاكتمال.
الكلف ترتفع في الوقت نفسه
يتوقّع التوقّع نفسه ارتفاع كلف البناء نحو 8% في 2026 والأجور نحو 9%. وللمطوّر هذا ضغط على الهامش يأتي بالضبط حين تكون المنافسة على المشترين أقسى. ويقترح البنك أيضاً أن ينتقل التركيز من التطوير إلى التأثيث والتجهيز، وهي قراءة معقولة: فحين يكون المخزون الجديد وفيراً وقائماً فارغاً، ينتقل المال إلى ما يجعل الوحدة قابلة للتأجير لا إلى إضافة وحدات أكثر.
ماذا يفعل المالك بهذا
إن كنت توازن بين البيع والتأجير، فتوقّع المعروض يدعو إلى العمل على جودة وحدتك بدلاً من انتظار السوق. ففي عام تصل فيه عشرات الآلاف من الشقق الجديدة إلى السوق في مدينتين، الوحدات التي تُؤجَّر وتُباع جيّداً هي المكتملة والمفروشة والجيّدة الموقع والمسعَّرة بواقعيّة. أمّا هيكل عارٍ في حيّ جديد ينافس آلاف الهياكل العارية المتماثلة فهو الموضع الذي يصفه هذا التوقّع بالصعب. وتحقّق من أنبوب الاكتمال في حيّك قبل أن تضع سعراً.
المصدر: International Investment — Construction in Georgia 2026: record housing completions forecast by Galt & Taggart · انظر أيضاً: Business Insider Georgia — Construction permits rise in January-March amid decline in facilities commissioned (GeoStat)
#supply #completions #tbilisi #batumi
مكتوب من قِبَلنا استناداً إلى المصدر المذكور أعلاه، وليس نصيحة استثمارية أو قانونية أو ضريبية. الأرقام والقواعد تتغيّر — تأكّد من أي شيء مهم قبل التصرف بناءً عليه.