تبليسي بحسب الأحياء: الأسعارُ المطلوبةُ بين نحو 1,480 و1,990 دولارًا للمتر، والخصمُ على الهيكل هو القصّةُ الحقيقيّة

يغطّي التقريرُ الربعَ الثالثَ وهو مبنيٌّ على أكثرَ من 219,000 إعلانٍ حيٍّ على المنصّات الجورجيّة الرئيسة، مُنقّاةً من التكرار ومجمّعةً بحسب الحيّ. وللشقق المجدَّدة حديثًا يُعطي تبليسي القديمةَ 1,990 دولارًا للمتر المربّع، وفاكه–سابورتالو 1,890، ودِدوبه–تشوغوريتي 1,730، وغلداني–نادزالاديفي 1,560، والضواحي 1,550، وإيساني–سامغوري 1,480. ويتراوح الإيجارُ الشهريّ للمتر المربّع من 11.10 دولارًا في تبليسي القديمة إلى 8.80 دولارًا في غلداني–نادزالاديفي وإيساني–سامغوري. وتخرج العوائدُ الإجماليّةُ بين 6.6% و7.1% عبر المدينة، مع تسعير الضواحي أعلى عند 7.7% على عيّنةٍ أصغرَ يصفها التقريرُ نفسُه بأنّها استرشاديّةٌ فقط.

العمودُ الأنفعُ هو الذي يتخطّاه معظمُ المشترين. ففي تبليسي القديمة تُسعَّر الشقّةُ المجدَّدةُ حديثًا عند 1,990 دولارًا للمتر، والتجديدُ الأقدمُ عند 1,780، والهيكلُ غيرُ المنتهي عند 1,550. وفي فاكه–سابورتالو الدرجاتُ الثلاثُ هي 1,890 و1,600 و1,490. وفي إيساني–سامغوري هي 1,480 و1,210 و1,080، وفي الضواحي يهبط الهيكلُ إلى 980 مقابل 1,550 للمجدَّد. وهذا الفارقُ هو ما يجب أن تتغلّب عليه ميزانيّةُ التجديد. فشراءُ هيكلٍ لا يكون منطقيًّا إلّا إن استطعت إنهاءَه بأقلَّ من الفجوة، في حيٍّ يكون فيه الإيجارُ بعد الإنهاء كافيًا لتبرير العمل — والفجوةُ أضيقُ في المركز، حيث كلفُ الإنهاء ليست أدنى.

كلُّ رقمٍ هنا سعرٌ مطلوبٌ مأخوذٌ من الإعلانات، لا بيعٌ مسجَّل. ولا يوجد في جورجيا سجلٌّ عامٌّ لأسعار الصفقات المُنجَزة، فلا أحدَ — بمن فيهم مُعِدّو التقرير، وهم يقولون ذلك صراحةً — يستطيع أن يخبرك بالفارق بين المطلوب والمُحقَّق. والنتيجةُ العمليّةُ أنّ هذه الأرقامَ جيّدةٌ لمقارنة حيٍّ بآخرَ وحالةٍ بأخرى، ورديئةٌ لتقييم شقّتك أنت. فإن كنت تبيع، عامِل رقمَ الحيّ كسقفٍ للحديث لا كنقطة انطلاقه؛ وإن كنت تشتري، افترض وجودَ مساحةٍ تحت الرقم المعروض على المنصّة واسأل كم مضى على الإعلان وهو قائم.