نحو 90 في المئة من مشتري تبليسي مواطنون جورجيون — وفي باتومي نحو النصف

أرقام تُنسب إلى كوليرز جورجيا تضع تركيبة مشتري تبليسي عند نحو 90 في المئة مواطنين جورجيين، و4 في المئة إسرائيليين، و2 في المئة روس. وتركيبة باتومي مُسجَّلة عند نحو 50 في المئة جورجيين، و16 في المئة روس، و9 في المئة أوكرانيين. وهذا ليس فرقاً صغيراً في التشديد؛ بل سوقان مختلفتان. فأسعار العاصمة تقوم أساساً على الأسر الجورجية والمداخيل الجورجية. وأسعار الساحل تقوم، في نحو نصف المشتريات، على أشخاص يُشكّل قرارهم بالشراء أو عدمه أحداث خارج البلد.

سعر المتر المربع يقول لك كم يكلّف شيء. وتركّز المشترين يقول لك كم يمكن أن يتغير ذلك السعر بسرعة. فسوق تسعة من كل عشرة مشترين فيها محليون تستوعب صدمة في المزاج الأجنبي دون أن يحدث للأسعار كثير. وسوق يأتي نصف طلبها من جنسيتين أو ثلاث أجنبية قد تفقد ربع مشتريها بسبب تغيير قاعدة، أو قرار عقوبات، أو حركة عملة في الخارج، ولا شيء من ذلك يستطيع بائع جورجي أن يراه قادماً أو يفعل بشأنه. والسوقان قد تكونان استثمارين جيدين. لكنهما ليسا الاستثمار نفسه، ولا ينبغي أن يحملا العائد المتوقع نفسه.

يصف تعليق كوليرز نفسه طلب تبليسي بأنه ضعف في الأشهر الأربعة الأولى من 2025، دون هبوط مماثل مُسجَّل في باتومي في تلك الفترة، مع نمو المبيعات في المدينتين من مايو فصاعداً. وعن السعر، يحتجّ بأن قوتين تتعادلان: وحدات أُطلقت في انتعاش البناء 2022 تصل سوق إعادة البيع وتضيف معروضاً، مقابل بنوك قلّصت تمويل التطوير الجديد في 2025 وقلّصت الإنتاج المستقبلي. وكان الاستنتاج أن سعر المتر المربع غير مرجّح أن يُصحّح نحو الأسفل. وهذا قول عن الأسعار لا عن سرعة بيع شقة معيّنة.

إن كنت تشتري في باتومي، فالسؤال الجدير بطرحه على الوسيط ليس ما العائد بل من سيكون المشتري التالي، وبأي عملة يكسب. وإن كان الجواب الصادق جنسية قد يتغير وصولها إلى جورجيا أو إلى المدفوعات الدولية، فينبغي أن يُعبّر السعر عن ذلك، وأن يكون أفق خروجك أطول من إيحاء الكتيّب. ونسب كهذه تقديرات من بيت بحثي واحد في لحظة واحدة وستتغير؛ فتعامل معها كوصف لمخاطرة التركّز لا كإحصاء دقيق، واطلب الأرقام الحالية قبل الالتزام.