انقسام أسعار الرهن العقاري: نحو 8% بالدولار ونحو 12% بالّاري

بحسب أرقام شباط تُسعَّر العملتان بشكل مختلف تماماً: نحو 8% لقرض بالعملة الأجنبية مقابل 12.1% لقرض بالّاري. وهذا ليس خصماً يُمنح للأجانب، بل تسعير السوق لمخاطر كلّ عملة، والسعر الأرخص يأتي معه التعرّض لسعر الصرف. فإن كان دخلك بالدولار أو اليورو واقترضت بالعملة نفسها، فالقرض بالدولار أرخص لك فعلاً. وإن كان دخلك بالّاري وقرضك بالدولار، فقد يتبخّر التوفير البالغ أربع نقاط في شهر سيّئ واحد لسعر الصرف.

ذهب نحو 220 قرضاً عقارياً بالعملة الأجنبية إلى غير المقيمين في كانون الأول، بما يعادل نحو 40 مليون لاري. وهذه قناة حقيقية لا شائعة، لكنّها صغيرة أمام محفظة رهون تبلغ 13.4 مليار لاري. والقراءة العمليّة لمشترٍ في الخارج أنّ الاقتراض هنا ممكن، وأنّ منتج العملة الأجنبية هو ما ينتهي إليه معظم غير المقيمين. وهو ليس الطريق الجماهيري: فمعظم الإقراض العقاري في جورجيا لا يزال بالّاري ولمقيمين، ومعظم المشترين الأجانب للعقار الجورجي لا يزالون يدفعون نقداً أو يموّلون من بلدانهم.

بحلول آذار بلغ متوسّط سعر الرهن بالّاري 11.88%، أي أقل بنحو 1.45 نقطة مئوية من العام السابق، وارتفع الإقراض في الربع الأول بقوّة: 12,835 قرضاً بقيمة 1.28 مليار لاري، أي أكثر بالخُمس في عدد القروض وبالثلث في المال عن الربع نفسه من 2025. وكبر القرض الوسطي إلى 99,600 لاري من 89,500. والقروض الأرخص والأكبر جزء من سبب صمود أحجام المعاملات مع استمرار صعود الأسعار، وسبب لقراءة أي مؤشّر أسعار إلى جانب كلفة التمويل في ذلك الشهر.

الأسعار تتحرّك، وهذه متوسّطات لسوق كاملة لا عرضاً لأي مقترض بعينه. اطلب السعر بالعملتين على العقار نفسه، واسأل إن كان ثابتاً أم متغيّراً ومقابل أي مؤشّر، واسأل عن الدفعة الأولى التي يريدها البنك من غير المقيم، واطلب الكلفة الكليّة بما فيها التقييم والتأمين وأي رسم سداد مبكر. ثم قارن هذه الحزمة بكلفة تمويل الشراء نفسه من بلدك. فالنسبة المعلَنة أسهل رقم يُجمَع، ونادراً ما تكون الرقم الذي يحدّد نجاح الصفقة.