يقيس Global Property Guide العوائد الإيجاريّة الإجماليّة بالطريقة نفسها في البلدين: متوسّط إيجار الطلب مضروباً في اثني عشر، مقسوماً على متوسّط سعر العرض، من منصّة إعلانات محلّيّة. وعلى هذا الأساس بلغ متوسّط تركيا 7.86% في الربع الثالث من 2026، مع إستانبول عند 9.92% وأنطاليا عند 6.57%. ويضع مسحه الجورجيّ، المحدَّث في آب 2026، باتومي عند 7.28% وتبليسي عند 7.23%. فشقّة على البحر الأسود تتفوّق على أنطاليا وتتخلّف عن إستانبول — قبل أيٍّ من الكلف التي تختلف أكثر ما تختلف بين السوقين.
لماذا تهمّ المقارنة بالمثل هنا
تفشل مقارنات العوائد عبر الحدود عادةً لأنّ كلّ رقم يأتي من منهج مختلف: فرقم بلد يُبنى من عقود موقّعة، وآخر من أسعار الطلب، وثالث من كتيّب مطوّر. وهذان الرقمان يأتيان من ناشر واحد يطبّق القاعدة نفسها — متوسّط إيجار الطلب محسوباً سنويّاً على متوسّط سعر العرض، لشقق بغرفة وغرفتين وثلاث في أكبر المدن. وهذا لا يجعلهما دقيقين. فإيجارات الطلب تبالغ في ما يحصّله الملّاك، وأسعار العرض تبالغ في ما يدفعه المشترون، فيمكن أن تكون النسبة صحيحةً تقريباً مع تفاؤل المُدخَلين. لكنّه يعني أنّ الفارق بين 9.92% و7.28% فرق حقيقيّ في البيانات لا نتاج مسحين غير متوافقين.
ما يتركه الرقم الإجماليّ خارجاً
تقول الصفحتان الشيء نفسه عن أرقامهما: هذه عوائد إجماليّة، قبل الضريبة والإصلاحات وإيجارات الأرض وأجور الوكلاء والإدارة، والعوائد الصافية تكون عادةً أدنى بنقطة ونصف إلى نقطتين. والكلف التي تختلف أكثر بين السوقين هي كلف الشراء. فدليل الشراء التركيّ من Global Property Guide يدرج رسم سند الملكيّة بـ4% من السعر، ورسوم كاتب العدل من 0.10% إلى 0.20%، وعمولة وكيل 2% لكلّ طرف، وأتعاباً قانونيّة 0.50%، فيضع إجماليّ كلف الدورة الكاملة بين 8.60% و8.70%. وعلى المشتري أن يضع كلفة الدخول هذه مقابل العائد الإضافيّ قبل أن يستنتج أنّ إستانبول هي ببساطة الرقم الأفضل.
سؤال العملة الذي لا يضعه أحد في العائد
العائد نسبة داخل عملة واحدة، فلا يقول شيئاً عن قيمة تلك العملة عند تحويل الإيجار أو بيع الأصل. فالإيجارات والأسعار التركيّة تُسعَّر بالليرة، وأسعار البيع الجورجيّة تُسعَّر عادةً بالدولار مع إيجارات باللاري، وقد تصرّفت السوقان تصرّفاً مختلفاً جدّاً على هذه الجبهة في السنوات الأخيرة. والطريقة الرشيدة لاستخدام هذه الأرقام هي كفلتر أوّل لا كقرار: فهي تخبرك أيّ المدن يستحقّ نظرةً أقرب، ثمّ على النظرة الأقرب أن تشمل كلف الدخول وضريبة دخل الإيجار والعملة المكتوب بها عقد الإيجار ومقدار ما يبقى من الرقم الإجماليّ بعد طريقه إلى الصافي.
مكتوب من قِبَلنا استناداً إلى المصدر المذكور أعلاه، وليس نصيحة استثمارية أو قانونية أو ضريبية. الأرقام والقواعد تتغيّر — تأكّد من أي شيء مهم قبل التصرف بناءً عليه.
