جورجيا في مواجهة بلغاريا: 7.25% إجمالي مقابل 4.27%، على البحر نفسه

يضع مسح Global Property Guide للربع الثالث من 2026 متوسط العائد الإيجاري الإجمالي في جورجيا عند 7.25%، مع 7.23% لتبليسي و7.28% لباتومي. ويضع المسح نفسه المتوسط الوطني في بلغاريا عند 4.27%. والرقمان إجماليان: وملاحظة الدليل نفسه أن العوائد الصافية تستقر عادة عند نقطة ونصف إلى نقطتين تحت الرقم الإجمالي بعد سداد الضريبة والصيانة.

المقارنة التي يجريها المشترون فعلاً هي باتومي في مواجهة بورغاس أو فارنا، وهناك يضيق الفارق دون أن يُغلق. بورغاس هي أقوى مدينة بلغارية في المسح عند 4.72% وتقف فارنا عند 4.29%، مقابل 7.28% لباتومي. أما صوفيا، عند 3.84%، فهي الأضعف عائداً في المجموعة البلغارية — والعواصم كذلك عادة، لأن المشتري فيها يدفع مقابل نمو رأس المال كما يدفع مقابل الإيجار.

لا يتوزّع عائد جورجيا الرئيسي بالتساوي. تعيد الاستوديوهات 8.35% في باتومي و8.03% في تبليسي، بينما تعيد الشقق من ثلاث غرف نوم في باتومي 6.00% وشقق الغرفتين 6.69%. ومن يستخدم متوسط البلد لتسعير شقة كبيرة على الواجهة البحرية يستخدم الرقم الخطأ؛ فالمتوسط ترفعه أصغر الوحدات، وهي أيضاً الأكثر تعرّضاً للموسمية وللمعروض الجديد.

فارق ثلاث نقاط هو علاوة مخاطرة، ويستحق أن نسمّي ما بداخله. بلغاريا عضو في الاتحاد الأوروبي بما يحمله ذلك من حماية قانونية واستهلاكية، والمشتري هناك يحتفظ بأصل مسعّر باليورو. وتقدّم جورجيا شراءً أبسط وأرخص، ولا قيد على عدد الشقق التي يملكها الأجنبي، ونظاماً ضريبياً أخف — في مقابل اقتصاد أصغر، وعملة تتحرك، وسوق إيجار تتراجع أسعار طلبه منذ ثلاث سنوات. لا تخبرك أيّ من المجموعتين بما ينبغي شراؤه؛ بل تخبرك بما تُدفع لك مقابل قبوله.