متوسط الرهون 11.74% في الربع الثاني — والعوائد الإجمالية نحو 7.4%

وفق أرقام البنك الوطني الجورجي التي جمعها غلوبال بروبرتي غايد وحُدِّثت في أغسطس، بلغ متوسط معدّل الرهن 11.74% في الربع الثاني من 2026، نزولاً من 12.04% في الأول. الاتجاه مشجّع بشكل طفيف والمستوى ليس كذلك: عقد من التاريخ على السلسلة نفسها يتراوح تقريباً بين 8% و14%، بذروة 14.21% في نهاية 2015. وبيانات الربع الثالث لم تُنشر بعد.

قراءة غلوبال بروبرتي غايد في فبراير وضعت العوائد الإيجارية الإجمالية وطنياً عند 7.42%، مع تبيليسي عند 7.53% وباتومي عند 7.31%. و«الإجمالي» يعني قبل الإدارة والشواغر والإصلاحات والتأمين والضريبة. فمقترضٌ يدفع قريباً من 11.74% يموّل أصلاً ينتج أقل من 7.42% قبل خصم أي شيء — الحساب لا يستقيم، ولا قدر من افتراضات النمو الرأسمالي يجعله يستقيم بشكل موثوق. ولهذا تهيمن على السوق المحلية المشتريات النقدية وخطط التقسيط من المطوّرين بدلاً من التمويل المصرفي.

إن كان بإمكانك الاقتراض بسعر أرخص حيث تسكن، فالبنية المعقولة عادةً هي جمع المال هناك والشراء هنا نقداً — والمقارنة هي سعرك المحلي مقابل 11.74%، لا سعرك المحلي مقابل لا شيء. وإن لم تستطع، فالنسخة الصادقة من الخطة هي شراء نقدي بحجم ما تملك، أو ترتيب تقسيط من المطوّر حسبتَ كلفته الحقيقية في جدول فعلي بدلاً من قبولها بوصفها «بلا فوائد».

معدّلات الرهن ذات الرقمين هي أيضاً إفادة عن جمهور مشتريك. فعند هذه المستويات يخرج المقترض المحلي إلى حدّ كبير من النصف الأعلى للسوق، ويبقى المشترون النقديون والأجانب والمستثمرون — مجموعة أضيق من الناس مما تعني لافتة «للبيع». وإن واصلت الأسعار التراجع كما فعلت بين الربعين الأول والثاني، تتّسع هذه المجموعة ببطء. وهذا سبب للتحلّي بالصبر على السعر بدلاً من افتراض وجود صفّ من المشترين.