المشترون الأجانب استحوذوا على 52% من مبيعات باتومي، و12,400 شقّة بقيت دون بيع

تسجّل المراجعة 17,478 عمليّة بيع شقق في باتومي في 2025، بزيادة 15% عن العام السابق، في سوق تساوي نحو 1.3 مليار دولار وتنمو بالقيمة بنحو 24% — مع بقائها أدنى من ذروة 2023. وكانت المبيعات مركَّزة بشدّة: أكثر من 6,800 معاملة في منطقة البوليفار الجديد، وقرابة 4,000 على امتداد شارع الأبطال. وهاتان المنطقتان تحملان نصيباً كبيراً من كلّ ما يُبنى ويُشترى ثمّ يُؤجَّر في المدينة.

الطلب الأجنبيّ ليس ضعفاً بحدّ ذاته؛ فهو ما بنى أفق باتومي الحديث. الخطر في الارتباط. فالمشترون المحليّون يتفاعلون مع الأجور الجورجيّة وأسعار الفائدة على القروض العقاريّة والثقة المحليّة، ولا يتفاعلون جميعاً مع الحدث نفسه في الوقت نفسه. أمّا قاعدة مشترين أجانب مركَّزة في بلدان قليلة فقد تتوقّف مجتمعةً، بسبب حركة عملة أو تغيّر في أسعار الطيران أو نزاع أو تعديل قاعدة في بلدهم لا علاقة له بجورجيا. ومع جنسيّة واحدة تمثّل 13% من كلّ المبيعات، فإنّ سنةً هادئة في بلد واحد تظهر في أرقام باتومي.

نحو 12,400 شقّة غير مبيعة في المشاريع المشمولة بالمسح، بزيادة تقارب 14% في سنة، يعني أنّ المخزون يتراكم أسرع من استيعابه. وهذا للمشتري ورقة قوّة: فالمخزون غير المبيع هو ما يدفع المطوّر إلى التفاوض على السعر أو جدول الدفع أو التشطيب. وأمّا للمالك الذي يحاول إعادة بيع شراء حديث فهو منافسة — إذ تُقارَن شقّتك بوحدات جديدة من المطوّر المجاور الذي يستطيع تقديم خصم لا تقدر عليه. وأيّ الجانبين أنت فيه هو ما ينبغي أن يحدّد توقيتك.

تصف المراجعة 2026 بأنّها سنة تثبيت لا توسّع، مع توقّع ثبات مبيعات السوق الأوّليّة عموماً ونموّ أسعار بين 4% و6% سنويًّا. وتشير أيضاً إلى اتّساع المدى داخل المدينة: فمتوسّط باتومي القديمة يفوق 3,000 دولار للمتر المربّع، في حين تقع المناطق الطرفيّة تحت 1,500 دولار. وتوقّع 4% إلى 6% هو متوسّط مدينة موزَّع على الاثنين. ومن يستخدمه لتقييم شقّة بعينها يستخدم الرقم الخطأ؛ فالمنطقة أهمّ من التوقّع.