المشترون الأجانب أخذوا 48% من مبيعات شقق باتومي في سبتمبر — و12% في تبيليسي

استأثر المشترون الأجانب بـ48% من صفقات الشقق في باتومي في سبتمبر 2026، و52% في أغسطس. وفي تبيليسي كانت النسبة نفسها 12% في سبتمبر و14% في أغسطس. وهذا التباين وحده يفسّر معظم الفرق بين السوقين: فالطلب في باتومي يُحدَّد في الخارج، بأسعار الصرف وأسعار الطيران والمزاج في بلدان أخرى، في حين يُحدَّد طلب تبيليسي أساسًا بالأسر الجورجية وشروط الرهن الجورجية. وأي تغيّر في سياسة أو دورة أخبار سيئة في مكان آخر يصل باتومي أولًا.

سجّلت باتومي 1,614 عملية بيع شقة في سبتمبر، أي أقل بـ10.4% من العام السابق، في حين ثبتت القيمة الإجمالية تقريبًا عند 107 ملايين دولار بزيادة 0.9%. وداخل ذلك، انخفضت مبيعات المطوّرين المباشرة 38% وارتفعت إعادة البيع في المباني الأحدث 27.3%؛ وارتفعت صفقات الشقق الأقدم 8.8%. فامتصّ السوق الثانوي نشاطًا خسره السوق الأولي. وتنسب كوليرز جزءًا من الانخفاض إلى أثر الأساس — إذ ضخّمت تسجيلات بالجملة سبتمبر 2025 — وهذا تذكير بأن شهرًا مقابل شهر أساس ضعيف لقرار.

بلغ المتوسط المرجّح لسعر الشقق الأحدث في باتومي 1,408 دولار للمتر المربع، بزيادة 5.2% على أساس سنوي. وتحت ذلك، انخفضت أسعار السوق الأولية 10.7% في حين ارتفعت أسعار إعادة البيع 9.9%. ولاحظ المحلّلون أنهم لولا مشروع فاخر واحد لكانوا سجّلوا ارتفاعًا بـ4.6% بدلًا من ذلك. فمشروع كبير واحد في مدينة بهذا الحجم قد يحرّك المتوسط المنشور نقطة أو أكثر، ولهذا فإن سعر المتر المعلن دليل ضعيف على ما سيجلبه مبنى بعينه.

ويستشهد التقرير نفسه بعوائد إيجارية إجمالية من غالت آند تاغارت على شقق باتومي بلغت 10% في 2023 و7.4% في 2025، وينقل عن محلّلي المنشور أنفسهم تقديرًا للعوائد الصافية نحو 3%. والإجمالي والصافي ليسا الحديث نفسه: فبينهما أتعاب إدارة ومرافق وتفريش وعمولة منصات وأشهر شتاء فارغة وضرائب. وعلى من يقارن شقة في باتومي بوديعة بنكية أو سند أن يسأل أيّ الرقمين يُعرض عليه، ولأي سنة. وبلغ متوسط الصفقة في باتومي في سبتمبر نحو 66,300 دولار، أي أقل بالربع تقريبًا من تبيليسي.