خطط التقسيط من المطوّرين خارج قواعد الرهن الآن — ومسؤولٌ مركزيٌّ سابقٌ يسمّيها أشباه رهون

البنية المعتادة أن يدفع المشتري للمطوّر بالتقسيط على سنتين إلى ثلاث، ثمّ يعيد بنكٌ تمويل ما بقي. ويصف أوتار ناداريا، النائب السابق لمحافظ البنك الوطنيّ، هذه الترتيبات بأشباه الرهون ويقول إنّ غياب التنظيم حولها مشكلةٌ كبيرة. وثلاث خصالٍ تفسّر القلق: فهي مقوّمةٌ بالعملة الأجنبيّة في معظمها، ومعفاةٌ من سقوف القسط إلى الدخل التي تُلزِم الإقراض المصرفيّ، وقد لا تظهر في سجلّات مكتب الائتمان أصلاً. وتُعرَض الآن دفعاتٌ أولى تنزل إلى العدم.

تضع أرقام غالت وتاغارت المنقولة في التقرير حصّة المواطنين الجورجيّين من شراء شقق تبليسي عند نحو 74% في 2026، نزولاً من نحو 85% في 2023، مع نحو 11% للإسرائيليّين ونحو 4% للروس ونحو 11% لجنسيّاتٍ أخرى. وتحرّك السوق كذلك صعوداً في تركيبه: فالشقق بأقلّ من 1100 دولارٍ للمتر المربّع كانت 68.8% من السوق في 2024 و49.5% في 2026. وبلغ متوسّط تسعير السوق الأوّليّة في تبليسي نحو 1417 دولاراً للمتر المربّع في يونيو 2026، وبلغت مبيعات الشقق في المدينة نحو 2.45 مليار دولارٍ من يناير إلى يوليو، بارتفاع 27% سنويّاً.

إن كنت تشتري على خطّة مطوّرٍ فالمخاطر ليست افتراضيّةً وهي مخاطرك لا مخاطر المنظّم. اسأل ما يحدث إن رفض البنك إعادة التمويل في نهاية مدّة التقسيط، فالخطّة تفترض إعادة تمويلٍ لم يكتتب بها أحدٌ بعد. واسأل بأيّ عملةٍ الالتزام ومن يحمل خطر الصرف إن تحرّك اللاري. واسأل هل يُبلَّغ الالتزام إلى مكتب الائتمان، فالدَّين غير المبلَّغ يبقى ديناً حين تتقدّم للاقتراض لاحقاً. وعلى صعيد السوق الأوسع، فإنّ العلامة التي يذكرها ناداريا للفقاعة هي ارتفاع الأسعار أسرع كثيراً من التضخّم العامّ في مدًى قصير — ويلاحظ أنّ الفجوة في جورجيا ليست بعد بسعة ما كانت قبل تصحيح 2008.