الشراء على المخطط في جورجيا: أربعة مخاطر وخطوة تسجيل واحدة تحميك

يصف Legal.ge، الذي حُدّث دليله في 21 سبتمبر 2026 وروجع مقابل القانون الساري في يوليو، خطوتين. الأولى عقد مبدئي يحدد حقك المستقبلي في وحدة معيّنة. أما الملكية نفسها فلا يمكن تسجيلها إلا بعد اكتمال المبنى وحصوله على وثائق تؤكد صلاحيته للاستخدام. وكل ما يقع بين هاتين اللحظتين هو موضع الخطر.

يذكر الدليل أربعة مخاطر. قد يبيع المطوّر الوحدة نفسها أكثر من مرة. وقد يكون على الأرض أو المبنى رهن أو عبء آخر ينتقل إلى المشتري. وقد لا يحصل المبنى على وثائق الصلاحية اللازمة لتسجيل الملكية، مثلاً بسبب عيوب في البناء. ومن دون تصاريح بناء سليمة، لا يمكن تسجيل الملكية على الإطلاق.

يوضح الدليل أن القانون الجورجي يسمح بتسجيل حقك المستقبلي تسجيلاً مبدئياً في السجل العام على أساس العقد، وبمجرد إجراء هذا القيد يُمنع تسجيل حق منافس على الوحدة نفسها. وبعبارة بسيطة: من يُسجَّل أولاً يفوز. وهذه الخطوة وحدها تعالج خطر البيع المزدوج، ولهذا يستحق الإصرار عليها قبل الدفعة الأولى لا بعدها.

قبل التوقيع: احصل على مستخرج حديث من السجل العام لقطعة الأرض وتحقق من خلوّه من الرهون والأعباء الأخرى؛ وتأكد من أن المطوّر يملك الأرض ملكية تامة؛ واطلب رؤية رخصة البناء وتحقق من تطابق ما يُبنى معها. وعند الاتفاق على الدفع، يقترح الدليل ربط الأقساط بمراحل البناء وبعمليات التحقق في السجل، بدل دفع معظم الثمن مقدماً. وبالنسبة للمشترين الأجانب، فإن محامياً مستقلاً لا صلة له بالمطوّر إنفاق في محله.