عائد الإيجار في باتومي تراجع من 8.8% إلى 7.4% — ونحو 12,400 شقة بقيت دون بيع

تضع المراجعة مبيعات الشقق في باتومي خلال 2025 عند 17,478 وحدة، أي أكثر بنحو 15% من العام السابق، بقيمة سوقية تناهز 1.3 مليار دولار بعد نمو سنوي بلغ 24%. وارتفع متوسط سعر التسليم الجاهز إلى 1,865 دولاراً للمتر المربع بعد أن كان 1,699 قبل عام. والفارق داخل المدينة واسع: فالمناطق الراقية في باتومي القديمة تتجاوز 3,000 دولار للمتر المربع، بينما تُتداول الأحياء الطرفية دون 1,500. وحملت منطقتان معظم الحجم، بأكثر من 6,800 صفقة على البوليفارد الجديد ونحو 4,000 حول جادة الأبطال.

تشير المراجعة نفسها إلى متوسط سعر إيجار يومي يبلغ نحو 35.6 دولاراً في 2025، أي دون تغيّر يُذكر عن العام السابق. ارتفعت أسعار الشراء بينما بقي سعر الليلة على حاله، والحساب يتكفّل بالباقي: تراجع متوسط عائد الإيجار من 8.8% في 2024 إلى 7.4% في 2025. وهو عائد لا يزال محترماً بالمقاييس الأوروبية، لكنه أنحف بنقطة ونصف كاملة من الرقم الذي سمعه كثير من المشترين حين نظروا إلى باتومي لأول مرة. ومن يبني حساباته على عائد سمعه قبل عامين إنما يبنيها على سوق أخرى.

بحلول نهاية 2025 كان المخزون غير المباع في باتومي قد ارتفع بنحو 14% خلال العام ليصل إلى ما يقارب 12,400 وحدة. وشكّل المشترون الأجانب 52% من المبيعات، منهم 13% من الإسرائيليين وحدهم وهم الفئة الأسرع نمواً، إلى جانب طلب من الاتحاد الأوروبي ومن دول الجوار. وارتفاع المبيعات والمخزون معاً يعني أمراً واحداً: التسليمات تصل أسرع مما يستوعبه المشترون. هذا بالنسبة للبائع منافسة، وبالنسبة للمشتري ورقة تفاوض، خصوصاً على الوحدات المتبقية لدى المطوّر في مبنى مكتمل.

من هذا تتبع نتيجتان عمليتان. أولاً، اطلب نسبة الإشغال الفعلية للمبنى وسعر الليلة على مدار اثني عشر شهراً كاملة لا رقم ذروة الموسم، لأن متوسط السعر اليومي على مستوى المدينة لم يتحرك العام الماضي بينما تحركت الأسعار. ثانياً، تعامل مع الموقع داخل باتومي بوصفه المتغيّر الأهم، ما دامت الفجوة بين علاوة المدينة القديمة والأطراف تتجاوز الضعف. الشقة المشتراة بسعر طرفي والمؤجَّرة بسعر طرفي قد تنجح؛ أما المشتراة بسعر مركزي والمؤجَّرة بسعر طرفي فلن تنجح.