عوائد باتومي الإجمالية 7.1% والتوقّع 5.1%

العائد هو الإيجار مقسوماً على السعر، فهو ينزل كلّما ارتفع السعر أسرع من الإيجار. وفي باتومي كان جانب السعر يرتفع 8-9% سنويّاً بينما هبطت الأسعار اليوميّة 7.3% في الربع الأول، ووجد استعراض منفصل لعام 2025 أنّ الأسعار اليوميّة الوسطيّة ثابتة تقريباً عند نحو 35.6 دولاراً. ولم يصب سوق الإيجار بخلل في هذه الصورة؛ فالشقق صارت أغلى في الشراء فقط. وهذا يهمّ المشتري اليوم أكثر من غيره، لأنّ المالك الأسبق ثبّت سعراً أدنى ولا يزال يجمع الإيجار نفسه.

رقم 7.1% الإجمالي هو الإيجار قبل خصم أي شيء. ويذكر الاستعراض تقديراً بـ2-3% كعائد صافٍ واقعي بعد حساب الكلف، ويلاحظ أنّه قد يهبط إلى الصفر أو أقل في فترات بلا ضيوف. وبين الرقمين تقع أجرة الإدارة والتنظيف والغسيل والمرافق وعمولة المنصّة والتفريش واستبداله والإصلاحات ورسوم المبنى والضريبة. ولا شيء من ذلك غريب أو خفيّ؛ إنّه فقط لا يظهر في العنوان أبداً. ومن يقارن شقّة في باتومي بوديعة بنكيّة فعليه مقارنة الرقم الصافي، لأنّ سعر الوديعة صافٍ من الجهد أصلاً.

كان قرابة 13,000 شقّة غير مبيعة في الدفاتر، والرقم لا يزال ينمو. والمشاريع المقرّر إنجازها في 2026 مبيعة بنحو 71%، أمّا المنجزة بين 2027 و2029 فمبيعة بـ53-56% فقط. وهذا المخزون يجب أن يجد مشترين أو مستأجرين، وكلّ وحدة تصبح إيجاراً قصيراً تنافس ما تملكه أنت. وخلاصة الاستعراض نفسه أنّ خطّ الأنابيب يخلق خطر فرط العرض وأنّ نموّ الأسعار مرجّح أن يتباطأ، مع تصحيحات أحدّ محتملة في بعض القطاعات.

هذه توقّعات ومتوسّطات مسح، لا حكماً على شقّة بعينها، وشقّة في موقع جيّد مع مدير كفؤ قد تتجاوزها. والانضباط المفيد أن تبني أرقامك بنفسك قبل التوقيع: اطلب من البائع أو الوكيل سجلّات حجز فعليّة لاثني عشر شهراً وكشوف بنكيّة لا توقّعات، واحسب نسبة إشغال تبقى مرتاحاً بها في موسم ضعيف، وتحقّق من عدد الوحدات في المبنى نفسه المعروضة أصلاً للإيجار القصير. فإن كانت الصفقة تنجح فقط بالعائد الإجمالي، فهي لا تنجح.