أسعار الإيجار اليومي في باتومي ثابتة بينما ارتفعت الأسعار — والعائد هو من دفع الثمن

تضع مراجعة Galt & Taggart لباتومي، التي لخّصها Investor.ge في أبريل 2026، متوسط سعر المتر المربع الجاهز عند 1569 دولارًا في 2023، و1699 في 2024، و1865 في 2025. وفي الفترة نفسها كان متوسط السعر اليومي للإيجار نحو 35.6 دولارًا وثابتًا تقريبًا. والعائد هو الإيجار مقسومًا على السعر، فإذا ارتفع المقام ولم يرتفع البسط، انخفضت النتيجة: فتراجع العائد الإجمالي من 8.8% في 2024 إلى 7.4% في 2025. لم يحدث خلل في سوق الإيجار، بل ارتفع سعر الدخول فقط.

المدينة ليست سعرًا واحدًا. فقد سُجّلت باتومي القديمة فوق 3000 دولار للمتر المربع، بينما بقيت المناطق الطرفية دون 1500، وتركّز الطلب على البوليفار الجديد بأكثر من 6800 معاملة، وعلى جادة الأبطال بنحو 4000 وحدة مبيعة. والشقة المشتراة بأسعار الأطراف التي تُؤجَّر بما يقارب السعر اليومي المتوسط للمدينة تنتج عائدًا مختلفًا تمامًا عن الإيجار نفسه مقابل سعر في باتومي القديمة. والمتوسط المنشور هو منتصف هذا المدى، لا توقعًا لأي مبنى بعينه.

وصفت المراجعة عام 2026 بأنه عام تثبيت لا توسّع: مبيعات السوق الأولية ثابتة تقريبًا، مع نمو ممكن في السوق الثانوية، ونمو سعري بنسبة 4-6% سنويًا. كما أوردت المخاطر بصراحة: المعروض يسبق الطلب، والمخزون غير المبيع يتراكم، والعوائد المتراجعة تطرح أسئلة عن مدى استدامة الطلب المدفوع بالاستثمار، والتوتر الجيوسياسي كخطر قصير الأجل على الشراء الإسرائيلي. كان ذلك توقعًا في الربيع؛ وما يهم الآن هو ما إذا تحرّك السعر اليومي أخيرًا هذا الموسم.

اطلب فرضية نسبة الإشغال مكتوبة، لا السعر الليلي وحده: فعائد إجمالي 7.4% على شقة ساحلية يفترض سلفًا عددًا معينًا من الليالي المحجوزة خلال موسم قصير. ثم اخصم حصة الإدارة ورسوم الخدمة والمرافق بين النزلاء وعمولات المنصات والضريبة، وقارن ما يتبقى بما يدفعه إيجار سنوي عادي بلا أي عمل. فإن تقارب الرقمان، فإن علاوة الإيجار القصير تُستهلك في الجهد لا تُربح.