توقّع يضع عوائد شقق باتومي بين 3.4% و5.1%، وغرف الفنادق بين 10% و17%

يضع مرصد البناء لـGalt & Taggart، المنشور في أبريل 2026، عام 2026 في القمة: نحو 35,000 وحدة سكنية مُنجَزة في تبليسي وما يصل إلى 18,000 في باتومي. وللمقارنة، سجّلت تبليسي بين 16,000 و21,000 وحدة سنويًا من 2020 إلى 2025، وانتقلت باتومي من نحو 2,000 وحدة في 2020 إلى 13,000 في 2025. ثم يهدأ التوقّع — تبليسي عند 27,000 في 2027 وبمتوسط 25,000 سنويًا في 2028 و2029، وباتومي عند نحو 14,000 في 2027 ونحو 12,000 سنويًا بعدها. وحتى السنوات الأبطأ تبقى أعلى من المعتاد حديثًا. أما التصاريح، وهي المؤشر الاستباقي، فبلغت رقمًا وطنيًا قياسيًا هو 12 مليون متر مربع في 2024 و11.4 مليون في 2025، منها 77% سكني.

حساب العائد يتبع عدد الوحدات. فقد هبطت العوائد الإجمالية على شقق باتومي من 10% في 2023 إلى 7.4% في 2025، وتتوقّع Galt & Taggart نطاقًا من 5.1% نزولًا إلى 3.4%. والعوائد الصافية على الشقق، بعد التكاليف، تكون عادةً 3–4%، وسيناريو الشركة ينزل بها إلى 1.5–2%، أو قرب الصفر، إن تضاعف مخزون الشقق. وهذه تقديرات لا أرقام مرصودة، وأنفع ما فيها هو الاتجاه والآلية: شقق كثيرة شبه متطابقة تُسلَّم إلى حوض الإيجار نفسه في السنتين نفسهما، ومشتروها اشتروا في الأغلب للتأجير.

يقدّر المرصد نفسه العوائد الصافية على غرف الفنادق بين 10% و17%، أي أضعاف ما يتوقّعه من الشقق. وهذا ليس غداءً مجانيًا، ويستحق الوضوح في سبب اختلاف الأرقام. فمنتجات غرف الفنادق تُبَاع ومعها إدارة، ودخلها موسمي ويتوقف على نسبة إشغال المشغّل وانضباط أسعاره، وهيكل الرسوم يأخذ حصة قبل أن ترى شيئًا، وسوق الخروج لوحدة فندقية واحدة أرقّ بكثير من سوق الشقة. الفجوة حقيقية، لكنها فجوة بين عملين مختلفين — أحدهما تأجير عقار، والآخر شراء حصة في نشاط تجاري يديره غيرك. والأسئلة ذات الصلة هي: مَن يشغّلها، وما الرسوم، وكيف يُقسَّم الحوض المشترك، وماذا يحدث إن انصرف المشغّل.

في جانب المعروض، الضغط ليس على الإيجار وحده. فقد كان يُتوقَّع أن ترتفع تكاليف البناء نحو 8% خلال 2026 مع ارتفاع الأجور نحو 9%، ووُضع إيراد مواد البناء والترميم عند 5.9 مليار دولار في 2025 وتوقّع عند 6.3 مليار في 2026. وبالنسبة للمطوّر، هذا يعني هوامش أرقّ على كل ما سُعِّر قبل عام؛ وبالنسبة للمشتري، يعني أن لأسعار البيع على المخطط أرضية ترتفع، حتى في سوق تهبط فيه عوائد الشقق المُنجَزة. وغالبًا ما تُساق هاتان الحقيقتان ضد بعضهما كأن إحداهما فقط يمكن أن تصحّ. وكلتاهما قد تصحّان: البناء يصبح أغلى بينما تنكمش عوائد الإيجار، والنتيجة ضغط على كل مَن في السلسلة لا إشارة نظيفة للشراء أو البيع.